眼看他起朱樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了。山外青山樓外樓，生活總會(huì)帶點(diǎn)愁。長(zhǎng)租的公寓喔客的爆雷很早以前就埋好了伏筆，當(dāng)租客和房東真正醒悟的時(shí)候，平湖一驚雷炸穿了人間天堂。喔客事件從十月九號(hào)開(kāi)始，揭開(kāi)了人間悲劇的序幕，還未落幕，也不知道何時(shí)落幕。

2018年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)“爆雷”不斷，寓見(jiàn)公寓、好租好住、愛(ài)公寓、優(yōu)租客、愷信亞洲、鼎家公寓、樂(lè)伽公寓、杭州德寓、喔客等接連爆出資金鏈問(wèn)題。截至目前，已有20余家長(zhǎng)租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)不善而破產(chǎn)。長(zhǎng)租公寓每一次爆雷關(guān)停后，都會(huì)導(dǎo)致不少房東、房客蒙受損失，引發(fā)外界較多關(guān)注。前我愛(ài)我家集團(tuán)控股公司副總裁胡景暉表示，“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害”。朗詩(shī)寓總經(jīng)理章林對(duì)于行業(yè)趨勢(shì)曾經(jīng)有一個(gè)基本判斷：“今天是政策風(fēng)口、明天血流成河、后天收獲果實(shí)”。只是沒(méi)有想到“明天”比預(yù)想中來(lái)得更早。長(zhǎng)租公寓倒下的瞬間，可曾聽(tīng)聞社會(huì)各個(gè)角落的歇斯底里。

生存還是毀滅——長(zhǎng)租公寓喔客坍塌似行業(yè)潛規(guī)則？

杭州51危機(jī)讓全城特警不得消停。玩P2P的都走上了末路，龐氏騙局卻還有市場(chǎng)。龐氏騙局是對(duì)金融領(lǐng)域投資詐騙的稱(chēng)呼，是金字塔騙局的始祖。很多非法的傳銷(xiāo)集團(tuán)就是用這一招聚斂錢(qián)財(cái)?shù)模@種騙術(shù)是一個(gè)名叫查爾斯·龐茲的投機(jī)商人“發(fā)明”的。龐氏騙局在中國(guó)又稱(chēng)“拆東墻補(bǔ)西墻”、“空手套白狼”。簡(jiǎn)言之就是利用新投資人的錢(qián)來(lái)向老投資者支付利息和短期回報(bào)，以制造賺錢(qián)的假象進(jìn)而騙取更多的投資。

喔客暴雷以后，很多房東、租客受害者才知道，喔客每一套公寓與房東、租客簽訂的合同之間，都存在一筆可觀的“差價(jià)”。這種差價(jià)并不是傳統(tǒng)的“盈利空間”，而是長(zhǎng)租公寓業(yè)內(nèi)普遍的經(jīng)營(yíng)模式“高進(jìn)低出”。首先高價(jià)從房東手里收房，然后低價(jià)租給租客。（比如，公司付給房東每月3000元，而租客付給公司只需每月2200元，但是租客必須一次性半年或者年付給公司，但是公司支付給房東的時(shí)候是季付）。每套公寓的差價(jià)少則數(shù)百元，多則上千元。房東們以高于市場(chǎng)的價(jià)格將房屋托管到喔客時(shí)，對(duì)“差價(jià)”問(wèn)題多少有所耳聞。喔客卻以每年1個(gè)月的“空置期”的由頭巧妙地弱化了風(fēng)險(xiǎn)（即每年向房東實(shí)際支付11個(gè)月租金），這讓每一位房東都喜聞樂(lè)見(jiàn)。然而，對(duì)于很多租金較高的公寓來(lái)說(shuō)，一個(gè)月空置期根本無(wú)法彌補(bǔ)全年的差價(jià)虧空。事實(shí)上，只有龐大的資金支持，業(yè)務(wù)規(guī)模迅速擴(kuò)張，租房市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定這三個(gè)基本條件下，才能維持長(zhǎng)租公寓的正常運(yùn)營(yíng)。顯而易見(jiàn)，只有當(dāng)大潮退去的時(shí)候，你才能知道是誰(shuí)在“裸泳”?！案哌M(jìn)低出”，喔客玩不起。

天眼查信息顯示，喔客公寓的運(yùn)營(yíng)主體為上海臥榮網(wǎng)絡(luò)科技有限公司，成立于2016年11月，法人代表為楊玨，注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元。上海臥榮網(wǎng)絡(luò)科技有限公司經(jīng)營(yíng)范圍包括網(wǎng)絡(luò)科技、計(jì)算機(jī)信息科技領(lǐng)域內(nèi)的技術(shù)開(kāi)發(fā)、室內(nèi)裝飾工程、建筑裝飾設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等。該公司由楊玨、王冷、葉方敏分別持有30%、30%、40%的股份，三人名下共有20家公司。

2018年8月14日之前，上海臥榮網(wǎng)絡(luò)科技有限公司名為上海臥榮裝飾工程有限公司，從事裝飾裝修業(yè)務(wù)。2018年8月14日之后，其改了名并新增了網(wǎng)絡(luò)科技、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等經(jīng)營(yíng)范圍。2019年2月、3月、5月，喔客公寓分別在西安、杭州、蘇州設(shè)立分公司。媒體報(bào)道稱(chēng)，樂(lè)伽公寓宣布停業(yè)后，樂(lè)伽公寓為杭州分公司找到了三個(gè)承接的資本方，分別為窩趣公寓、喔客公寓及趣居公寓。其中，喔客公寓主要承接樂(lè)伽公寓位于下沙區(qū)域的房源。

這家看起來(lái)穩(wěn)步發(fā)展的公司，為何此次會(huì)突然爆發(fā)嚴(yán)重的問(wèn)題？喔客方面的解釋是，因?yàn)椤肮九苈?、資金鏈斷裂”等不實(shí)傳言的流出，引發(fā)了部分不明情況業(yè)主要求退租的事宜。

喔客從九月底就出現(xiàn)了問(wèn)題，10月9日危機(jī)爆發(fā)辦公室被圍堵，10日聽(tīng)聞“跑路”風(fēng)波后，房東租客圍堵喔客在杭州市曉城天地辦公樓，徹夜未歸，直至10月11日清晨五點(diǎn)法人去了派出所，才相繼離開(kāi)。

10月15日，喔客公寓在官方微博上發(fā)布《致喔客業(yè)主、租客的公開(kāi)信》寫(xiě)道，公司深耕杭州長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，一年多時(shí)間業(yè)務(wù)范圍從杭州本地?cái)U(kuò)展到西安、蘇州等全國(guó)多地。截至2019年9月30日，公司共持有房源6000間，租客近20000人，成立至今從未發(fā)生過(guò)拖延業(yè)主租金及未履行租賃義務(wù)等情形。

公開(kāi)信稱(chēng)，近期網(wǎng)絡(luò)出現(xiàn)了針對(duì)公司的一些不實(shí)傳言，聲稱(chēng)公司跑路，資金鏈斷裂，造成不明情況業(yè)主要求退租事宜。公司自9月15日至10月8日，接待了部分業(yè)主和租客，并退還押金及租金約2000多萬(wàn)元。

公開(kāi)信還指出，公司將嚴(yán)格按照合同執(zhí)行，無(wú)論對(duì)業(yè)主還是租客，都將承擔(dān)起應(yīng)有的責(zé)任。截至9月30日，按照原合同約定應(yīng)一次性支付業(yè)主三個(gè)月租金房源共計(jì)180套，由于退租事宜導(dǎo)致公司現(xiàn)金流短缺。經(jīng)與大部分業(yè)主協(xié)商，由季度支付改為按月支付，截至10月20日，大部分已支付。自10月16日開(kāi)始，公司將安排專(zhuān)員現(xiàn)場(chǎng)接待、登記訴求，也聘請(qǐng)了有資質(zhì)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行全面審計(jì)，同時(shí)也在各方籌集資金以確保公司正常運(yùn)作。公司將會(huì)通過(guò)微博、微信每周發(fā)布最新情況通報(bào)，并在9月25日給出初步解決方案。

對(duì)此，部分受害者提出了相關(guān)質(zhì)疑：“公開(kāi)信宣稱(chēng)至9月30日沒(méi)有拖欠房租，可事實(shí)是，作為房東的我，至今沒(méi)有收到9月份房租。此外，公開(kāi)信第一段說(shuō)9月30日前的房租沒(méi)有拖欠，而公開(kāi)信第三段則說(shuō)，需要支付而未支付的是180套，這明顯自相矛盾?！?/p>

10月19日，喔客公寓再次在官方微博上表示，由于一些不實(shí)傳言以及輿論的不斷發(fā)酵，目前，喔客業(yè)務(wù)已全面停止。不過(guò)，公司會(huì)對(duì)房東和租客負(fù)責(zé)到底，“不會(huì)跑路”，“大部分房源租金均已支付”。

10月24日晚上，喔客公寓通過(guò)官方微博發(fā)布公告稱(chēng)，近期，喔客公寓遇到了經(jīng)營(yíng)困難，引發(fā)了各位業(yè)主及租客的恐慌。為能最大程度減少各位的損失，經(jīng)喔客公寓高層不斷的努力洽談下，現(xiàn)引入杭州駐家房地產(chǎn)代理有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“駐家”）進(jìn)行全面對(duì)接處理，在保障業(yè)主一次性收到款項(xiàng)以及租客能繼續(xù)居住至合同期滿(mǎn)前提下，協(xié)商制定出具體解決方案，10月25日具體洽談地址以及具體解決方案以駐家為主，并發(fā)布在其官方微博上。

喔客公寓公告發(fā)布后不久，駐家通過(guò)官方微博發(fā)布了接盤(pán)基礎(chǔ)方案。業(yè)主方面，駐家承諾（喔客業(yè)主）在達(dá)到駐家墊資給喔客業(yè)主債務(wù)要求的方案條件下，一次性支付喔客業(yè)主所有的債務(wù)（要求：續(xù)租3年，具體下浮標(biāo)準(zhǔn)看與喔客簽的原合同來(lái)決定），具體細(xì)節(jié)看臨時(shí)辦公點(diǎn)具體公示及與駐家工作人員一一核算溝通。租客方面，駐家承諾（喔客租客）在達(dá)到駐家的合作條件下，保證租客能繼續(xù)居住到合約期滿(mǎn)（必須在原合同上簽訂1年合同并且補(bǔ)交新合同押金和一次性支付原合同差額，在新款合同期間內(nèi)可月付可轉(zhuǎn)租）。

除此之外，針對(duì)外界對(duì)喔客公寓和駐家之間關(guān)系的質(zhì)疑，駐家通過(guò)官方微博澄清稱(chēng)，與喔客確實(shí)沒(méi)有任何關(guān)系，并貼上了駐家的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。但是細(xì)心的受害者通過(guò)企查查發(fā)現(xiàn)，駐家是2019年9月30日剛成立的公司，注冊(cè)資本只有50萬(wàn)元，并且還發(fā)現(xiàn)公司法人的頭像背后是我愛(ài)我家，像極了打工仔中介。之后，駐家進(jìn)行辟謠，拿出了注冊(cè)500萬(wàn)資金的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。但是又被細(xì)心的人發(fā)現(xiàn)“這張營(yíng)業(yè)執(zhí)照曾經(jīng)存在，已經(jīng)失效了，這個(gè)公司現(xiàn)在更名為“杭州光瑜農(nóng)副產(chǎn)品有限公司”，是個(gè)賣(mài)菜的公司。然后他們?yōu)榱嘶煜暵?tīng)又在9月30日注冊(cè)了一個(gè)同名的駐家，為了騙受害者相信不是臨時(shí)注冊(cè)的，又拿出原來(lái)那個(gè)駐家的已經(jīng)失效的老營(yíng)業(yè)證出來(lái)騙人?！敝链?，新接盤(pán)的駐家皮包身份坐實(shí)。不管是喔客金蟬脫殼還是其他，背后似乎隱藏著一個(gè)天大的秘密。

10月25日的維權(quán)事件，要不是目睹與經(jīng)歷，現(xiàn)場(chǎng)的人是不會(huì)發(fā)出“國(guó)內(nèi)維權(quán)全靠鬧”這樣的感嘆的。這天上午，喔客公司所在地址樓下聚集了上百人，面對(duì)眾多上門(mén)討說(shuō)法的業(yè)主和租客，喔客只是通過(guò)官微淡淡地告訴大家，他們已經(jīng)找到了一家接盤(pán)公司。可接盤(pán)效果卻不盡人意。接盤(pán)公司提出的條件非常苛刻，一方面要求租客補(bǔ)交租金，一方面要求房東降租，金額比例約在租金的25%左右，同時(shí)，接盤(pán)公司還強(qiáng)制要求房東續(xù)約三年。這個(gè)方案不但沒(méi)有解決絲毫矛盾，反而激發(fā)了人們的憤怒。喔客事件受損失的房東租客人數(shù)過(guò)千，由于各種原因，這天大約有三四百人聚集到曉城天地喔客辦公室尋找說(shuō)法，特警出動(dòng)上百人維持現(xiàn)場(chǎng)秩序。然而中午11點(diǎn)左右，喔客方仍然沒(méi)有一個(gè)人在現(xiàn)場(chǎng)，只有空殼駐家的人。群情激憤之下，受害雙方全部涌向信訪局，集體去區(qū)政府管委會(huì)上訪找說(shuō)法。特警迅速去管委會(huì)站崗，三四百群眾陸陸續(xù)續(xù)趕到。迫于信訪辦施壓，喔客的三個(gè)法人終于在25日下午現(xiàn)身。才知道喔客法人還在嘉興市。等他們趕來(lái)已經(jīng)兩三點(diǎn)左右。區(qū)政府讓受害者選出代表和喔客方協(xié)商，房東和租客們空前的團(tuán)結(jié)一致，將三個(gè)法人堵在信訪辦，開(kāi)展了長(zhǎng)達(dá)十幾個(gè)小時(shí)的談判。但是遲遲沒(méi)有談出滿(mǎn)意的答復(fù)。受害房東、租客知道放棄今天等于放棄了維權(quán)，迫不得已分成兩撥，一波去了杭州市政府上訪，一波留在區(qū)政府盯著法人。喔客的三個(gè)法人和他們的“隨從”在信訪局洽談室從白天兩三點(diǎn)直到第二天凌晨三點(diǎn)多，從沒(méi)踏出房間一步。最后，在工作人員的組織下，房東代表和租客代表與喔客達(dá)成一份談判會(huì)議紀(jì)要，表示在10月30日由喔客引入接盤(pán)方，通過(guò)四方簽訂協(xié)議來(lái)保障每個(gè)人的權(quán)益。很多人都明白，這份有幾個(gè)簽名、幾個(gè)手印的協(xié)議太過(guò)“單薄”。無(wú)論是房東還是租客，都在對(duì)一場(chǎng)無(wú)法避免的“戰(zhàn)爭(zhēng)”進(jìn)行倒計(jì)時(shí)。

所有的門(mén)都被堵死的時(shí)候，只有一扇窗戶(hù)開(kāi)著，那就是喔客一份又一份的聲明。從九號(hào)事情發(fā)酵到喔客方稱(chēng)二十五號(hào)給結(jié)果，大家的心情如同過(guò)山車(chē)。沒(méi)有人愿意坐以待斃，房東拆水表、剪電線、拆門(mén)鎖，無(wú)所不用其極。租客正義的聲音總得不到回應(yīng)，12345市長(zhǎng)熱線并沒(méi)有多大效力，12348法律援助并沒(méi)有明確誰(shuí)的權(quán)益應(yīng)該得到保障。部分激進(jìn)分子想去市政府，結(jié)果發(fā)現(xiàn)聊天記錄被網(wǎng)警攔截，帶頭的去喝了茶也不了了之?？赡苓€算有點(diǎn)動(dòng)靜，信訪局、管委會(huì)等部門(mén)和喔客進(jìn)行了磋商，但是結(jié)果就是沒(méi)結(jié)果。

意料之內(nèi)的是喔客沒(méi)再現(xiàn)身。10月30日，警方通報(bào)因喔客法人無(wú)力解決問(wèn)題，已全部被警方控制，同時(shí)，要求房東和租客在網(wǎng)上登記報(bào)案，喔客問(wèn)題最終成為“專(zhuān)案”。

生存還是毀滅——房東與租客的損失究竟誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單？

喔客的狀態(tài)就是資金鏈斷裂、業(yè)務(wù)無(wú)法繼續(xù)，而且也拿不出令多方滿(mǎn)意的解決方案。10月30號(hào)因?yàn)樯嫦雍贤p騙被公安機(jī)關(guān)立案?jìng)刹?。此后，拿不到房租的房東和已經(jīng)付了大半年或者一年租金的租客爆發(fā)了曠日持久的沖突。水表被拆、電線被剪、門(mén)鎖被換、房門(mén)被拆成了家常便飯。一邊是拿不到房租的房東，一邊是一次性付滿(mǎn)租期租金的租客。杭州一百八十個(gè)派出所每天都要處理這些事。比較中庸的做法就是勸導(dǎo)協(xié)商，各打五十大板“五五”，即租客的租期縮短一半。比如租期還有十個(gè)月的，住五個(gè)月后立馬搬出去。這也成了每次長(zhǎng)租公寓跑路后的特色處理辦法，房東和租客為長(zhǎng)租公寓的“破產(chǎn)”買(mǎi)單。

但是，回到法理角度理清雙方的利益沖突關(guān)系后，背后的法律依據(jù)似乎真的指向犯罪。長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)的模式按其與房東的關(guān)系可分為兩種：一種為委托合同關(guān)系，另一種為租賃合同關(guān)系，這兩種法律關(guān)系下房東和租客的權(quán)利義務(wù)是不盡相同的。

第一，房東與長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)公司簽訂類(lèi)似于《房屋出租委托代理合同》的，約定房東委托運(yùn)營(yíng)公司直接以公司名義代房東與租客洽談、聯(lián)絡(luò)、簽署房屋租賃合同，并收取租金，則運(yùn)營(yíng)公司與房東之間形成委托合同關(guān)系，房東與租客之間形成租賃合同關(guān)系。我國(guó)《合同法》第402條規(guī)定“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外”。因此，如果租客已經(jīng)將房租交付給運(yùn)營(yíng)公司且無(wú)其他違約情況下，房東是無(wú)權(quán)以其已經(jīng)解除與運(yùn)營(yíng)公司的委托關(guān)系為由要求租戶(hù)騰退房屋的，反而租戶(hù)可據(jù)此直接要求房東繼續(xù)履行合同，拒絕支付“二次房租”。至于房東的損失，只能要求長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)公司支付將剩余的房屋租金，并依據(jù)雙方的《房屋出租委托代理合同》追究運(yùn)營(yíng)公司的違約責(zé)任。

第二，房東與長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)公司簽訂《房屋租賃合同》，并允許長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)公司轉(zhuǎn)租，那運(yùn)營(yíng)公司與房東、租戶(hù)之間均分別形成房屋租賃合同關(guān)系。對(duì)房東來(lái)說(shuō)，如果運(yùn)營(yíng)公司無(wú)法按時(shí)足額支付租金，則運(yùn)營(yíng)公司將構(gòu)成違約，房東有權(quán)依據(jù)合同約定或者《合同法》第49條規(guī)定，解除其與運(yùn)營(yíng)公司簽訂的租賃合同。合同解除后，房東可以依據(jù)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，要求運(yùn)營(yíng)公司返還租賃物，并承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)租客來(lái)說(shuō)在運(yùn)營(yíng)公司喪失其在租賃物上的一切權(quán)利（包括繼續(xù)轉(zhuǎn)租的權(quán)利）后，此時(shí)租客基于其與運(yùn)營(yíng)公司租賃合同關(guān)系而占有的房屋在法律上屬于無(wú)權(quán)占有，房東有權(quán)基于其對(duì)房屋的所有權(quán)，向租戶(hù)行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，要求租戶(hù)騰退并返還房屋。但租客同意代運(yùn)營(yíng)公司支付欠付的租金和違約金的情況除外（詳見(jiàn)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第17條規(guī)定）。

所以從法理角度來(lái)講，當(dāng)房東與喔客之間是委托合同時(shí)，租客應(yīng)該是有恃無(wú)恐；反之當(dāng)房東與喔客之間是租賃合同時(shí)，房東是有權(quán)收房。喔客事件大部分是委托合同為主。舉個(gè)例子，生產(chǎn)廠家把商品委托給經(jīng)銷(xiāo)商，然后經(jīng)銷(xiāo)商把商品與顧客完成了交易，后來(lái)經(jīng)銷(xiāo)商不見(jiàn)了，但是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系沒(méi)有問(wèn)題，只是廠家找錯(cuò)了委托方，這個(gè)時(shí)候廠家不可能會(huì)對(duì)消費(fèi)者二次收費(fèi)。所以租客從法理角度來(lái)說(shuō)是不理虧的。據(jù)說(shuō)喔客早期全部是租賃合同，從今年前半年開(kāi)始，全部更換為委托合同。如果是租賃合同，喔客跑路就會(huì)坐實(shí)詐騙，承擔(dān)的法律責(zé)任巨大；如果是委托合同，喔客破路就是經(jīng)營(yíng)不善，按照有限責(zé)任清算賠償即可。

漫漫維權(quán)路，堵住了公平正義的大門(mén)。門(mén)外的人自相殘殺。租客占據(jù)法理制高點(diǎn)沒(méi)人去聽(tīng)，房東上門(mén)斷水、斷電物業(yè)不聞不管，警察出警只作維持秩序、主推協(xié)商解決。跑路的沒(méi)事，簽了委托合同的沒(méi)事，只有繼續(xù)收割孤立無(wú)援的租客，最后的成了息事寧人的處理辦法。

喔客刑事立案后，暫不受理民事糾紛。希望杭州公安能為杭州外來(lái)務(wù)工人員及杭州市民主持公道，立法為公、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，依法追究堅(jiān)客的法律責(zé)任，絕不放過(guò)一個(gè)違法犯罪分子。希望公安同志早日破案，將犯罪分子繩之以法，維護(hù)人民群眾的切身利益。

生存還是毀滅——未來(lái)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)該何去何從？

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從好熙家公寓、鼎家、樂(lè)伽、德寓，再到國(guó)暢物業(yè)、喔客、東俊地產(chǎn)，目前已經(jīng)有多達(dá)25家長(zhǎng)租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)不善而破產(chǎn)。

2018年8月20日，杭州鼎家長(zhǎng)租公寓宣告破產(chǎn)，涉及4000戶(hù)租戶(hù)受損，牽涉6家網(wǎng)貸平臺(tái)。

2019年8月7日，號(hào)稱(chēng)在全國(guó)擁有5萬(wàn)間房源的樂(lè)伽公寓，因?yàn)橐粓?chǎng)“高進(jìn)低出”的金融游戲倒在了迅猛擴(kuò)張的路上。8月7日晚間，樂(lè)伽公寓以一紙聲明的形式，對(duì)外宣告公司因經(jīng)營(yíng)不善而停止運(yùn)營(yíng)，并稱(chēng)“目前已關(guān)閉所有業(yè)務(wù)，員工大量離職，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)收入，無(wú)法償還客戶(hù)欠款”。

2019年九月份網(wǎng)友投訴優(yōu)客逸家拖欠租金，退出杭州市場(chǎng)說(shuō)法引發(fā)關(guān)注。優(yōu)客逸家負(fù)責(zé)人表示由于杭州租賃市場(chǎng)不理想，優(yōu)客逸家杭州公司對(duì)一部分虧損房源進(jìn)行解約處置，對(duì)租客預(yù)繳的押金和未履行合約的租金全數(shù)退還，并和房東進(jìn)行解約?！斑@只是優(yōu)客逸家杭州公司的一個(gè)結(jié)構(gòu)化調(diào)整策略?！?/p>

2019年國(guó)慶前夕，杭州德寓科技因?yàn)楦呤盏妥舛鴮?dǎo)致資金鏈危機(jī)，從資本“風(fēng)口”黯然墜落。

2019年10月3日，河南悅?cè)绻⒃谄涔俜焦娞?hào)發(fā)布了一則通告宣布其投入的1600套公寓因面臨巨大的經(jīng)營(yíng)及資金壓力，已無(wú)力維持公司正常經(jīng)營(yíng)。

2019年10月8日，杭州國(guó)暢公寓人去樓空，不少房東被拖欠了房租，租客交的房租也打了水漂。涉事的國(guó)暢物業(yè)共牽涉達(dá)千余名租客和房東。

幾乎與國(guó)暢事件爆發(fā)的同時(shí)，杭州東俊房地產(chǎn)代理有限公司、杭州常居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司等也發(fā)生類(lèi)似情況，目前已有數(shù)百名房東租客牽扯。

2019年10月9日開(kāi)始，杭州喔客托管連續(xù)三紙公告聲稱(chēng)“公司持有房源6000間，租客近20000人”，并宣布“喔客公寓遇到了經(jīng)營(yíng)困難”，引入2019年9月30日成立的杭州駐家房地產(chǎn)代理有限公司接盤(pán)。

2019年10月28日，杭州中擇房產(chǎn)代理有限公司一紙通告宣布因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金鏈斷裂。

諸如此類(lèi)，不一而足。生存還是毀滅，未來(lái)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)該何去何從？人們不禁想問(wèn)：長(zhǎng)租公寓究竟怎么了？

長(zhǎng)租公寓究竟怎么了？繞不開(kāi)他的前世今生

E+青年公寓CEO 張威加說(shuō)，“中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模龐大，隨著新中產(chǎn)的崛起，租住需求的個(gè)性化和多樣化激發(fā)了更多租賃業(yè)態(tài)的創(chuàng)新、誕生。2019年是集中式公寓輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)爆發(fā)的元年?！?/p>

從長(zhǎng)租公寓整體發(fā)展的歷史來(lái)看，2014年長(zhǎng)租公寓進(jìn)入公眾視野，2015年國(guó)務(wù)院第一次把長(zhǎng)租公寓納入“生活服務(wù)業(yè)”至今，行業(yè)成長(zhǎng)經(jīng)歷了5年時(shí)間，但是沉淀的經(jīng)驗(yàn)、標(biāo)準(zhǔn)和人才遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)服務(wù)人數(shù)超2億人次，由于存在巨大的市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)、酒店、地產(chǎn)中介均布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

2019年上半年，“剎車(chē)”后的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)開(kāi)始步入正軌。而行業(yè)分化加劇，綜合實(shí)力強(qiáng)大的頭部企業(yè)租賃“寡頭”出現(xiàn)，成為行業(yè)的新趨勢(shì)。

據(jù)最新公布的長(zhǎng)租公寓排行榜顯示，第一類(lèi)房企旗下的長(zhǎng)租公寓：萬(wàn)科泊寓 2019年上半年拓展房源23萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)規(guī)模達(dá)到7萬(wàn)間，穩(wěn)坐第一把交椅，第二名龍湖冠寓拓展規(guī)模為11萬(wàn)間，都在高位水平。與萬(wàn)科泊寓相同，旭輝領(lǐng)寓、碧桂園碧家等上半年開(kāi)業(yè)均高于5000間的規(guī)模，平均每月近千間的開(kāi)業(yè)速度，其產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是背后的支撐優(yōu)勢(shì)。第二類(lèi)以魔方公寓為代表的集中式運(yùn)營(yíng)商，目前管理規(guī)模已達(dá)到10萬(wàn)間，在運(yùn)營(yíng)商內(nèi)形成領(lǐng)跑優(yōu)勢(shì)。第三類(lèi)包括自如、相寓和蛋殼公寓等深耕市場(chǎng)多年的分散式公寓平臺(tái)，今年上半年管理房源分別達(dá)到85萬(wàn)間、70萬(wàn)間和50萬(wàn)間，三家運(yùn)營(yíng)商的管理規(guī)模總計(jì)已超過(guò)200萬(wàn)間，將其他企業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在后面。

總的來(lái)看，針對(duì)長(zhǎng)租公寓這塊大蛋糕，“寡頭”企業(yè)仍在大規(guī)模擴(kuò)張，成熟型選手仍在搶占賽道，形成頭部運(yùn)營(yíng)企業(yè)三分天下的局面。其他企業(yè)盲目進(jìn)入和規(guī)模擴(kuò)張所帶來(lái)的問(wèn)題逐漸爆發(fā)，部分企業(yè)無(wú)法按時(shí)支付房東租金、拖欠供應(yīng)商欠款等兌付出現(xiàn)困難。

長(zhǎng)租公寓究竟怎么了，繞不開(kāi)“胡景暉事件”

前我愛(ài)我家副總裁胡景暉于2018年8月17日，就長(zhǎng)租公寓存在的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)表了相關(guān)言論：“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害。”長(zhǎng)租公寓真的爆倉(cāng)了！讓“胡景暉事件”有了明確的走向：胡景暉炮轟長(zhǎng)租公寓以高出市場(chǎng)價(jià)20-40%的價(jià)格搶房，存在巨大的爆倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn)。話音未落，8月20日杭州鼎家就因空置房源太多而資金鏈斷裂。

“胡景暉事件”的導(dǎo)火索是胡景暉抨擊長(zhǎng)租公寓企業(yè)推高了房租。他認(rèn)為，資本進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域后會(huì)成為脫韁野馬，挾持企業(yè)，使得長(zhǎng)租公寓企業(yè)會(huì)盡量抬高房租，“標(biāo)準(zhǔn)化、光鮮化的裝修方式，成本最終會(huì)轉(zhuǎn)化到租客身上”。胡景暉甚至告誡同行，由資本推動(dòng)的長(zhǎng)租公寓一旦倒閉，爆倉(cāng)后的后果會(huì)比P2P危機(jī)更嚴(yán)重，“租客可能會(huì)露宿街頭”。同時(shí)，胡景暉并不認(rèn)為長(zhǎng)租公寓是房租上漲的最主要原因，在回應(yīng)界面新聞?dòng)浾叩奶釂?wèn)時(shí)，胡景暉表示，長(zhǎng)租公寓企業(yè)對(duì)房租上漲的作用是“權(quán)重問(wèn)題”，“中國(guó)的房租投資回報(bào)率不會(huì)超過(guò)1.5%，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的投資回報(bào)率是5%-6%，租客認(rèn)為房租太高，資本和企業(yè)認(rèn)為回報(bào)率太低，歸結(jié)到最后，還是房?jī)r(jià)太高，房?jī)r(jià)太高是因?yàn)榈貎r(jià)太高”。

事件的始末是這樣的。2018年8月17日，胡景暉本來(lái)是要去杭州出差的，但是他臨時(shí)決定在北京召開(kāi)電話會(huì)議，在電話會(huì)議中，他炮轟自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓以高出市場(chǎng)價(jià)20-40%的價(jià)格爭(zhēng)搶房源，導(dǎo)致房租上漲。他的這個(gè)決定，攪動(dòng)了原本平靜的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，也讓自己丟掉了工作，不得已離開(kāi)了奮斗了17年的企業(yè)。

8月19日中午，鏈家地產(chǎn)自如事業(yè)總經(jīng)理熊林在微博發(fā)文《關(guān)于租金、行業(yè)、自如》。熊林提到，過(guò)去十年，北上深的走勢(shì)都是春節(jié)上漲、短暫下行、七八月最高峰，九月進(jìn)入下行，無(wú)一例外。租金與城市人口凈流入、就業(yè)率、租房供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量最直接相關(guān)，以今天中國(guó)一線城市的租住供需看，已經(jīng)完全進(jìn)入市場(chǎng)化階段。

胡景暉把矛頭指向長(zhǎng)租公寓擾亂租房市場(chǎng)后的第二天，被我愛(ài)我家董事長(zhǎng)謝勇約談了4小時(shí)，在這場(chǎng)被胡景暉稱(chēng)為“末日審判”的面談中，謝勇讓第三個(gè)人介入了，他明確告訴胡景暉，鏈家董事長(zhǎng)左暉給自己打了電話，要求自己管一管胡景暉，“如果管不住，鏈家將全面和我愛(ài)我家在輿論上開(kāi)戰(zhàn)”。由于胡景暉炮轟了鏈家的長(zhǎng)租公寓品牌“自如”，因此，謝勇完全有理由搬出左暉來(lái)排擠胡景暉。

因?yàn)楹难哉撟屛覑?ài)我家成為了行業(yè)公敵，但是對(duì)于絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，更關(guān)注這場(chǎng)紛爭(zhēng)的起源問(wèn)題：長(zhǎng)租公寓究竟怎么了?長(zhǎng)租公寓可以繁榮，也可以讓上萬(wàn)人無(wú)家可歸。

長(zhǎng)租公寓究竟怎么了？繞不開(kāi)他的盈利模式

8月初，南京樂(lè)伽商業(yè)管理有限公司發(fā)布聲明稱(chēng)，公司已停止經(jīng)營(yíng)，關(guān)閉所有業(yè)務(wù)，員工大量離職，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)收入，無(wú)法償還客戶(hù)欠款。留下的，是付出幾年租金的房客，和沒(méi)收到幾個(gè)錢(qián)的房東。算上樂(lè)伽公寓，這一年半里，連鎖長(zhǎng)租公寓爆了20多家，等著爆的，可能更多。曾是前兩年最火的行業(yè)，如今為何哀鴻遍野?這個(gè)昔日的億萬(wàn)級(jí)紅海難道真的已成血海?在探討“長(zhǎng)租公寓為何爆雷，長(zhǎng)租行業(yè)真的沒(méi)法賺錢(qián)嗎?”

“高進(jìn)低出”模式正破壞著行業(yè)整體信用。”房東東創(chuàng)始人全靂指出，“高進(jìn)低出”與租金貸一樣，是典型的利用資金池，運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的做法。這一模式，無(wú)形中會(huì)放大杠桿，由于缺少風(fēng)險(xiǎn)控制，一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理失誤，最終會(huì)導(dǎo)致房東、租客嚴(yán)重?fù)p失。最近的官方調(diào)查也顯示，個(gè)別中介還存在從金融機(jī)構(gòu)融資搶房源以及使用“租房貸”等行為，不僅抬高了租價(jià)，還埋下了金融風(fēng)險(xiǎn)。

長(zhǎng)租公寓爆雷都是與資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題相關(guān)，原因主要有以下三點(diǎn)。

現(xiàn)階段，我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)普遍采用的是“高進(jìn)低出”模式，是這個(gè)行業(yè)爆雷的主要原因之一。所謂“高進(jìn)低出”模式，即以高于市場(chǎng)價(jià)拿房，給房東的付款方式為一個(gè)月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客的租金為半年，甚至一年。如果租客想月付，租金價(jià)格就高出市場(chǎng)價(jià)很多，因此，不少租客便選擇半年租甚至一年租。宣布倒閉的樂(lè)伽公寓就公開(kāi)表示，高進(jìn)低出的經(jīng)營(yíng)模式存在嚴(yán)重缺陷，已為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。這種模式和中國(guó)很多初創(chuàng)的互聯(lián)網(wǎng)公司非常相似。比如當(dāng)年的打車(chē)市場(chǎng)，滴滴和快滴們都是通過(guò)紅包大戰(zhàn)來(lái)爭(zhēng)奪市場(chǎng)占有率，長(zhǎng)租公寓也沿用了互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的常用套路。不過(guò)，這種通過(guò)虧損來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)的方式，背后需要有實(shí)力強(qiáng)大的資本支撐，否則燒錢(qián)模式就難以持續(xù)，一旦現(xiàn)金流斷裂，公司就會(huì)迅速倒閉。

長(zhǎng)租公寓爆雷的另外一大原因在于引入了過(guò)高的金融杠桿，比如業(yè)內(nèi)普遍采用的租金貸模式。租客在和長(zhǎng)租公寓簽訂租房合同的時(shí)候，還會(huì)同時(shí)和第三方金融機(jī)構(gòu)簽訂一份貸款合同，金融機(jī)構(gòu)將一年甚至兩年的租金發(fā)放給長(zhǎng)租公寓公司，長(zhǎng)租公寓提前一次性收到資金后，并沒(méi)有將資金全部用來(lái)支付給房東，而是用于快速擴(kuò)張新的業(yè)務(wù)，一旦長(zhǎng)租公寓卷款跑路，房東收不到租金，就會(huì)驅(qū)趕租客，而租客不僅面臨被掃地出門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)，還要每月償還金融機(jī)構(gòu)的貸款。

除了高進(jìn)低出和租金貸這兩大主因之外，長(zhǎng)租公寓頻頻爆雷的深層次原因，還在于國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)的投資回報(bào)率大大低于公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)的預(yù)期。公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)對(duì)于房租回報(bào)率過(guò)于樂(lè)觀，因此采取了過(guò)于激進(jìn)的投資策略，但實(shí)際上，國(guó)內(nèi)的房租回報(bào)率并不能支撐他們的激進(jìn)擴(kuò)張，因此很多沒(méi)有大資本支持的企業(yè)也就只能面臨爆雷的結(jié)局?！币詾槎氵^(guò)了P2P爆雷潮，卻躲不過(guò)長(zhǎng)租公寓。

“長(zhǎng)租公寓‘高收低租’的經(jīng)營(yíng)模式非但很難掙到錢(qián)，而且風(fēng)險(xiǎn)極高，原因主要有以下三個(gè)。

一是融資成本的問(wèn)題。2018年8月19日在深圳舉辦的“潘談會(huì)”上，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹就說(shuō)過(guò)長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式的問(wèn)題，即使(長(zhǎng)租公寓)租金翻兩倍也還是虧，不建議創(chuàng)業(yè)者進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。原因很簡(jiǎn)單，做長(zhǎng)租公寓一定會(huì)有銀行貸款。如果是從銀行貸款來(lái)的利息，按照銀行的基準(zhǔn)利率是4.9%。把款貸過(guò)來(lái)建成公寓，再租出去，你的回報(bào)率最高超不過(guò)1%，所以這個(gè)生意是虧的。

二是市場(chǎng)化的問(wèn)題。不同于房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的半市場(chǎng)化，租房市場(chǎng)是完全市場(chǎng)化的，因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)所遇到的限售限購(gòu)，在租房市場(chǎng)基本不可能。既然市場(chǎng)化程度極高，那么實(shí)際上中間差價(jià)不會(huì)很多，如果能租高價(jià)，房東早就租高價(jià)了。

三是杠桿問(wèn)題。租房市場(chǎng)不像房屋買(mǎi)賣(mài)那樣可以加杠桿，我們只聽(tīng)說(shuō)貸款買(mǎi)房子，連租房還要貸款的就很少了。買(mǎi)房子貸款是投資性融資，而租房貸款則是消費(fèi)型融資。你們覺(jué)得有幾個(gè)人肯去貸款租房子的?就算他肯，銀行也不肯啊?！保ㄞD(zhuǎn)載財(cái)經(jīng)專(zhuān)欄作家維克多）

生存還是毀滅，未來(lái)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)該何去何從？值得注意的是，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓仍面臨不少“成長(zhǎng)的煩惱”。在黑貓投訴平臺(tái)上，長(zhǎng)租公寓成為房產(chǎn)領(lǐng)域消費(fèi)投訴重災(zāi)區(qū)。長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一方面是企業(yè)投機(jī)取巧，利用金融的漏洞，另外一方面，也突顯出租賃市場(chǎng)缺少法律和制度保障，好多長(zhǎng)租公寓爆雷跑路后，至今也沒(méi)有下文。

長(zhǎng)租公寓的發(fā)展模式進(jìn)入了這樣的循環(huán)圈：以杠桿融資來(lái)爭(zhēng)奪房源，投放租戶(hù)收割更多預(yù)付租金，進(jìn)而投資更多房源。其中租金收入是資金滾動(dòng)的來(lái)源，沒(méi)有足夠的租戶(hù)承接源源不斷的新房，房屋的空置率達(dá)到一定比例，資金鏈就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。運(yùn)營(yíng)商沒(méi)錢(qián)支付給房東，房東收房。與大興火災(zāi)后的情況差不多，數(shù)十上百萬(wàn)萬(wàn)失去棲身之所，租房市場(chǎng)再次引發(fā)動(dòng)蕩。杭州鼎家用血的代價(jià)，印證了長(zhǎng)租公寓存在問(wèn)題。2019年長(zhǎng)租公寓爆雷風(fēng)波席卷全年，千千萬(wàn)萬(wàn)的受害者只能丟金棄銀、露宿街頭。

從整個(gè)行業(yè)融資環(huán)境來(lái)看，只有頭部公寓企業(yè)能得到銀行和資本的青睞，而中小公寓幾乎無(wú)緣融資，同時(shí)，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域已經(jīng)逐步進(jìn)入到深水區(qū)，中小公寓或面臨較大的洗牌和淘汰概率。誰(shuí)錯(cuò)了？是資本的錯(cuò)嗎？是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的錯(cuò)嗎？是政府的錯(cuò)嗎？當(dāng)長(zhǎng)租這個(gè)美好生活代名詞跑偏時(shí)，放在一個(gè)關(guān)系網(wǎng)中來(lái)剖析原因，恐怕并不能把責(zé)任歸咎于某個(gè)單一主體。但仍需要反思的是，當(dāng)資本的兩面性中，過(guò)度逐利的一面放大，賴(lài)以生存的個(gè)體則不堪重負(fù)，甚至遍體鱗傷。

興，百姓苦。亡，百姓苦。

韭菜行情，意味著韭菜達(dá)到了生長(zhǎng)盛期，無(wú)論怎樣割，韭菜們都信心滿(mǎn)滿(mǎn)，前赴后繼，茁壯成長(zhǎng)。這個(gè)時(shí)候，韭菜們堅(jiān)定地認(rèn)為，只要自己努力生長(zhǎng)，竭盡全力伸長(zhǎng)脖子，就能看到陽(yáng)光，讓自己變得更加肥碩更加飽滿(mǎn)。而且，韭菜們的努力的確能享受到陽(yáng)光。這個(gè)時(shí)候，特別適合鐮刀。所以，對(duì)于每一個(gè)弱小的人，總有人掄起鐮刀。可是，長(zhǎng)租公寓倒下后，前赴后繼的接盤(pán)者又紛紛被接盤(pán)，同一撥韭菜被割了一波又一波，都成瘦韭菜了還有人惦記。掄起鐮刀的人把鐮刀交給了下一個(gè)人全身而退。試問(wèn)：一個(gè)個(gè)龐然大物的倒下，都在審視著獨(dú)角獸們的桀驁不馴以及資本們的浮躁和不理性。韭菜真的就天生只配做韭菜嗎？只有當(dāng)大潮退去的時(shí)候，你才能知道誰(shuí)在“裸泳”。想玩“高進(jìn)低出”，小心擦槍走火。

我已委托“維權(quán)騎士”（rightknights.com）為我的文章進(jìn)行維權(quán)行動(dòng)！

本文內(nèi)容僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)。文中數(shù)據(jù)來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院。文中部分資料來(lái)源：前瞻網(wǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)人及相關(guān)報(bào)紙公開(kāi)內(nèi)容。（若存在內(nèi)容、版權(quán)或其它問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)聯(lián)系溝通）