雷達(dá)財(cái)經(jīng)出品 文|李萬(wàn)民 編|深海

11月24日，格力地產(chǎn)發(fā)布公告。公司控股股東珠海投資此前被凍結(jié)股份的最后一部分，約占公司總股本的4.4%，已經(jīng)被解除凍結(jié)。至此，從去年11月綿延至今的"控股股東持股被凍結(jié)"事件收尾。

就在前一天。格力地產(chǎn)剛剛披露一份上交所發(fā)出的《紀(jì)律處分決定書(shū)》。控股股東珠海投資在公司2016年定增時(shí)曾與投資對(duì)象簽訂一份《附條件遠(yuǎn)期購(gòu)買(mǎi)協(xié)議書(shū)》，約定定增股份鎖定期滿(mǎn)后一年內(nèi)，若格力地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)收盤(pán)價(jià)未達(dá)一定條件，珠海投資需向定增對(duì)象購(gòu)買(mǎi)其所持定增股份。但這份《協(xié)議書(shū)》直到控股股東因未能履行承諾而被凍結(jié)所持上市公司股份后，才被披露，違反了上交所有關(guān)規(guī)定。

最終，上交所對(duì)控股股東珠海投資、時(shí)任董事長(zhǎng)兼總裁魯君四予以通報(bào)批評(píng)，將上述紀(jì)律處分通報(bào)證監(jiān)會(huì)，并記入上市公司誠(chéng)信檔案。

格力地產(chǎn)與格力電器同為珠海市國(guó)資委旗下上市公司，在2015年之前，還同屬于格力集團(tuán)旗下。2015年之后，格力地產(chǎn)脫離格力集團(tuán)"單飛"，探索房地產(chǎn)之外的新業(yè)務(wù)，但逐漸陷入了增長(zhǎng)瓶頸，凈利潤(rùn)停滯不前。

魯君四被上交所通報(bào)批評(píng)

董事長(zhǎng)兼總裁魯君四此次被通報(bào)批評(píng)，源于四年前的的定增。

2016年8月，格力地產(chǎn)以6.78元/股的價(jià)格非公開(kāi)發(fā)行4.42億股新股，募集資金30億元。發(fā)行方案實(shí)施過(guò)程中，公司控股股東珠海投資應(yīng)華潤(rùn)信托、廣州金控、杭州濱創(chuàng)、玄元資管、銅陵國(guó)控、中航信托6個(gè)定增對(duì)象要求，簽署了一份《附條件遠(yuǎn)期購(gòu)買(mǎi)協(xié)議書(shū)》（下稱(chēng)《協(xié)議書(shū)》）。

《協(xié)議書(shū)》約定，格力地產(chǎn)定增股份鎖定期滿(mǎn)后一年內(nèi)，若其二級(jí)市場(chǎng)收盤(pán)價(jià)未達(dá)一定條件，珠海投資需向定增對(duì)象購(gòu)買(mǎi)其所持定增股份。這份《協(xié)議書(shū)》之后一直處于保密狀態(tài)，未曾被披露，直到控股股東所持上市公司股份被凍結(jié)之后。

2019年11月14日，格力地產(chǎn)披露，因《協(xié)議書(shū)》約定的遠(yuǎn)期購(gòu)買(mǎi)條件被觸發(fā)生效，而控股股東珠海投資未履行前述購(gòu)買(mǎi)安排，后者所持有的上市公司16.83%股份被華潤(rùn)信托、廣州金控、杭州濱創(chuàng)申請(qǐng)凍結(jié)。

值得一提的是，2019年12月4日回復(fù)上交所質(zhì)疑時(shí)，格力地產(chǎn)雖然承認(rèn)了這份"兜底協(xié)議"的存在，卻表示這是股東之間的協(xié)議或安排，自己并不知情，不存在信披方面的重大遺漏。

在給上交所的回復(fù)中，控股股東珠海投資還表示，自己持有格力地產(chǎn)41.13%的股份，而凍結(jié)的股份合計(jì)占格力地產(chǎn)總股本的16.83%，占比較小，不會(huì)對(duì)格力地產(chǎn)控制權(quán)產(chǎn)生影響。

2020年4月4日，格力地產(chǎn)披露，控股股東珠海投資持有的41.11%的股份，被玄元資管申請(qǐng)凍結(jié)，累計(jì)凍結(jié)股份占其持股比例的100%。

對(duì)于公司未公告的行為，根據(jù)《股票上市規(guī)則》第17.2條、第17.3條和《上海證券交易所紀(jì)律處分和監(jiān)管措施實(shí)施辦法》《上海證券交易所上市公司自律監(jiān)管規(guī)則適用指引第2號(hào)——紀(jì)律處分實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)》等有關(guān)規(guī)定，上交所決定：對(duì)格力地產(chǎn)控股股東珠海投資、時(shí)任董事長(zhǎng)兼總裁魯君四予以通報(bào)批評(píng)。并將上述紀(jì)律處分通報(bào)證監(jiān)會(huì)，并記入上市公司誠(chéng)信檔案。

4年融資超百億元，負(fù)債率居高不下

在格力地產(chǎn)發(fā)展史上，魯君四是一位關(guān)鍵人物。

2004年3月，時(shí)任格力集團(tuán)副總裁的魯君四出任房地產(chǎn)專(zhuān)責(zé)工作小組組長(zhǎng)。面對(duì)當(dāng)時(shí)幾近停業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，魯君四帶領(lǐng)當(dāng)時(shí)僅有的7名員工，在9平方米簡(jiǎn)陋辦公區(qū)域，重新確立格力房地產(chǎn)板塊發(fā)展定位。

2005年2月，珠海格力房產(chǎn)有限公司重新建立。3個(gè)月后，首個(gè)樓盤(pán)"御楓美筑"項(xiàng)目啟動(dòng)，此后幾年時(shí)間里，公司提出"立足珠海，重點(diǎn)布局"的發(fā)展戰(zhàn)略，啟動(dòng)了格力廣場(chǎng)、格力香樟等項(xiàng)目，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上嶄露頭角。

2009年9月，格力集團(tuán)以其持有的格力房產(chǎn)及格力置盛的股權(quán)，獲得*ST海星定向增發(fā)2.4億股，完成后，格力集團(tuán)對(duì)*ST海星持股達(dá)3億股，占總股本的51.94%，后者的主營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、建筑材料的銷(xiāo)售等，當(dāng)年度扭虧為盈，并于次年二月摘星脫帽，更名格力地產(chǎn)。

成功借殼上市的格力地產(chǎn)，在接下來(lái)的業(yè)績(jī)呈波動(dòng)增長(zhǎng)，并于2013年達(dá)到一個(gè)小高峰。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年度公司營(yíng)收21.64億元，歸母凈利潤(rùn)3.53億元。隨后第二年，就開(kāi)啟了營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)的"雙降"，同比降幅分別達(dá)到32%和11%。

2015年，格力地產(chǎn)開(kāi)始"單飛"。此前，其與格力電器同屬于格力集團(tuán)旗下上市公司，但在2015年1月，格力集團(tuán)將其持有的上市公司51.94%的股份無(wú)償劃轉(zhuǎn)至珠海投資。完成后，雖然實(shí)際控制人仍然是珠海市國(guó)資委，但控股股東已經(jīng)從格力集團(tuán)變成珠海投資。天眼查信息顯示，珠海投資成立于2014年3月27日，法人代表和董事長(zhǎng)為魯君四。

"單飛"以后，格力地產(chǎn)確立了"房地產(chǎn)業(yè)、口岸經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)并行發(fā)展"的"3+2"全新產(chǎn)業(yè)格局，開(kāi)始在"多元化"的道路上大踏步前進(jìn)。原本的主業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)漸漸受到"冷落"，土地儲(chǔ)備面積從2017年的172.86萬(wàn)平方米，降至2019年的105.82萬(wàn)平方米，持有的待開(kāi)發(fā)土地主要在珠海、重慶。

格力地產(chǎn)開(kāi)始大舉擴(kuò)張，2016年至2018年，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額連續(xù)3年為負(fù)，分別為-12.35億元、-21.02億元、-12.17億元；投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額呈同步變化，分別為-7.85億元、-9.59億元、-3.45億元。

不?；ㄥX(qián)，錢(qián)從哪里來(lái)？據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，2016年至2019年間，格力地產(chǎn)通過(guò)發(fā)行公司債、定向增發(fā)、發(fā)行中期票據(jù)等直接融資方式，籌集資金總計(jì)達(dá)102.2億元。前文提到的上交所對(duì)珠海投資、魯君四進(jìn)行通報(bào)批評(píng)，事因也正是起源于2016年8月的那場(chǎng)定向增發(fā)。

2016年至2019年間，格力地產(chǎn)的負(fù)債規(guī)模分別為190.18億元、195.04億元、214.64億元、247.99億元；資產(chǎn)負(fù)債率分別為72.1%、71.36%、72.34%、75.92%；流動(dòng)比率分別為2.25倍、3.05倍、4.1倍、3.14倍；速動(dòng)比率分別為0.41倍、0.36倍、0.42倍、0.38倍。

今年前三季度，格力地產(chǎn)的負(fù)債規(guī)模擴(kuò)大至283.73億元，資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步攀升至77.08%，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率分別降至1.9倍和0.29倍。

利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)難尋，盯上免稅

"多元化"的道路沒(méi)有格力地產(chǎn)想象中順利。2015年"單飛"伊始，格力地產(chǎn)“雄起”過(guò)一次，公司業(yè)績(jī)一改上一年的頹勢(shì)，營(yíng)收達(dá)到25.45億元，歸母凈利潤(rùn)達(dá)到13.7億元，分別同比增長(zhǎng)達(dá)74%和338%。但隨后，又開(kāi)始變得不盡如人意。

從營(yíng)收來(lái)看，2016年的同比增長(zhǎng)率降至23%，2017年基本沒(méi)有增長(zhǎng)，2018年同比增長(zhǎng)率反而變成了-2%；從歸母凈利潤(rùn)來(lái)看，由于2015年增長(zhǎng)太快，2016年直接同比下降56%，2017年同比增長(zhǎng)4%，到2018年又變成同比下降18%。

2016年至2019年間，格力地產(chǎn)歸母凈利潤(rùn)分別為6.01億元、6.24億元、5.13億元、5.26億元，加起來(lái)一共22.64億元，僅為期間直接融資總額的22.15%。若是靠這個(gè)賺錢(qián)速度，想要還清這3年期間的融資，格力地產(chǎn)還需要繼續(xù)勒緊褲腰帶再干14年。

為了尋找新增長(zhǎng)點(diǎn)，格力地產(chǎn)積極開(kāi)展新業(yè)務(wù)。

根據(jù)格力地產(chǎn)2019年財(cái)報(bào)，在房地產(chǎn)業(yè)之外，海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)崛起，當(dāng)年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收16.56億元，占營(yíng)收比重為39.5%。

不過(guò)相比于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)新業(yè)務(wù)的毛利率甚至更低。以"經(jīng)營(yíng)情況討論與分析"中提及獲得增長(zhǎng)的漁獲收入來(lái)看，其毛利率僅有1.06%。從業(yè)績(jī)來(lái)看，格力地產(chǎn)2019年的營(yíng)收同比增長(zhǎng)36%至41.93億元，達(dá)到自上市以來(lái)的高峰，但歸母凈利潤(rùn)同比僅增長(zhǎng)3%至5.26億元，尚未恢復(fù)至2016年、2017年的水平。格力地產(chǎn)轉(zhuǎn)型多年，仍然沒(méi)能找到一個(gè)能夠與房地產(chǎn)比肩的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

進(jìn)入口罩行業(yè)是一個(gè)"意外"。2020年上半年新冠疫情爆發(fā)，格力地產(chǎn)"為積極履行社會(huì)責(zé)任"，新成立一家孫公司珠海高格醫(yī)療科技有限公司生產(chǎn)口罩，同時(shí)根據(jù)珠海市新冠肺炎防控指揮部工作部署，由另一家新成立的孫公司珠海高格醫(yī)藥銷(xiāo)售有限公司（下稱(chēng)高格醫(yī)藥）負(fù)責(zé)銷(xiāo)售口罩。結(jié)果，高格醫(yī)藥銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)，披露的生產(chǎn)信息引發(fā)上交所關(guān)注。

上交所最終決定：對(duì)公司時(shí)任副總裁、董秘鄒超、時(shí)任董事兼常務(wù)副總裁、同時(shí)也是時(shí)任高格醫(yī)藥法人、經(jīng)理兼執(zhí)行董事周琴琴予以監(jiān)管關(guān)注。

相比上面提到的這些領(lǐng)域，在外界看來(lái)，格力地產(chǎn)更大的野心在免稅行業(yè)。10月30日，格力地產(chǎn)公告，擬以122.15億元收購(gòu)珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)。而在之前的2個(gè)月內(nèi)，格力地產(chǎn)已經(jīng)豪擲16.51億元拿下三亞"免稅概念"商業(yè)地塊，與茅臺(tái)集團(tuán)置業(yè)公司達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議探索酒店免稅合作，并上線(xiàn)了全新跨境全球購(gòu)板塊——"珠免國(guó)際"。

與此同時(shí)，公司再度提出定增方案，擬募集配套資金不超過(guò)8億元。

免稅被視為"暴利"行業(yè)，全球免稅巨頭的毛利率大多維持在50%以上。2019年，珠海免稅以相當(dāng)于格力地產(chǎn)6成的營(yíng)收，收獲了相當(dāng)于后者1.79倍的凈利潤(rùn)。

發(fā)力免稅行業(yè)，將給格力地產(chǎn)帶來(lái)什么？雷達(dá)財(cái)經(jīng)將持續(xù)關(guān)注。

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