丁祖昱：房地產(chǎn)進(jìn)入無增長時代新賽道首選物業(yè)（附十大預(yù)測）

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舉報 2021-01-03

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雷達(dá)財經(jīng) 文|李萬民

2020年，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇重重挑戰(zhàn)，未來還有哪些發(fā)展機會與機遇？2020年末在上海新靜安體育中心舉行的"2021挑戰(zhàn)未來——丁祖昱評樓市年度發(fā)布會"上，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱總結(jié)中國房地產(chǎn)行業(yè)2020年的發(fā)展情況，對行業(yè)發(fā)展趨勢進(jìn)行了分析和研判。

丁祖昱表示，當(dāng)前房地產(chǎn)成交金額依然在增長，但2016年至2020年，房地產(chǎn)銷售面積基本上都穩(wěn)定在16億平方米左右，幾乎沒有增長，未來大致預(yù)計成交面積很難有大幅度的突破，行業(yè)將步入無增長時代。在行業(yè)增長瓶頸出現(xiàn)，尋找第二曲線的時候，物業(yè)成為首選。

成交金額增長，成交面積原地踏步，行業(yè)步入無增長時代

丁祖昱認(rèn)為，整個行業(yè)將進(jìn)入無增長時代。從2016年至2020年，由于房價的增長，以及過去兩年間一二線城市的成交占比的提升，房地產(chǎn)成交金額從14萬億元達(dá)到17萬億元，不斷上升。但是從銷售面積來看，2016年至2020年基本上都穩(wěn)定在16億平方米左右，幾乎沒有增長，未來大致預(yù)計成交面積很難有大幅度的突破。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年的土地市場火爆，金額再創(chuàng)新高，其監(jiān)測的300個城市土地成交金額達(dá)7.38萬億元，其中上海以2830億元成交額，同比53%的增幅排在首位，而在三四線城市之中，佛山以1200億元土地出讓金額排名第一。

全國城市總土地成交額中，排名前30位的城市占據(jù)了50%的成交金額和29%的土地面積。300個重點城市平均樓板價達(dá)2613元/平方米，其中全國城市成交總價榜和成交單價榜中，北京和上海在單價榜中各自占據(jù)五席。地價創(chuàng)出了十年新高，城市分化加劇。

從房地產(chǎn)銷售上來看，一線城市全面趨好。其中上海的表現(xiàn)搶眼，其銷售金額位居全國首位，同時在最高價項目上也遙遙領(lǐng)先，占據(jù)了最高總價和最高單價項目，分別為1.9億元和32萬元/平方米。另外，單價10萬元-15萬元/平方米豪宅成交套數(shù)中，上海是所有城市總和的三倍；單價15萬元/平方米以上的豪宅成交套數(shù)中，上海是所有城市的10倍；總價一千萬以上各段成交量，上海所占比重也不低，其在高端市場的表現(xiàn)突出。

北上深的房價依然較高，"上車"較難。深圳最低單套總價191萬元，成交最低單價2.7萬元/平方米，上海最低單套總價也要達(dá)到140萬元，對于剛步入社會的年輕人來說，依然還是天價。

"今年均價的漲幅比我們想象當(dāng)中要大，我想接下去幾年，整個的銷售額可能還會繼續(xù)增長，但是整個的銷售面積在過去的三年當(dāng)中和今年、在未來可能都會維持在16億平方米左右。"丁祖昱表示，2020年三大指標(biāo)后續(xù)增長乏力，無論是一手房銷售月度成交指標(biāo)，二手房月度成交指標(biāo)，還是土地市場月度成交指標(biāo)，三季度末、四季度開始沒有進(jìn)一步的向上攀升。

除了成交面積難以獲得突破，丁祖昱還指出，隨著今年"三條紅線"的出臺，很多房企拿不到更多的資金。過去房企高歌猛進(jìn)，資金帶來了巨大的動力，如果沒有更多的資金加入，整個行業(yè)再繼續(xù)往上走的動能會被大大削弱。

尋找第二增長曲線，新賽道首選物業(yè)

"行業(yè)增長瓶頸已經(jīng)出現(xiàn)，特別是成交面積很難再往上走，從房企角度來說如果沒有更多的資金的加入，未來增長難度也越來越高，因此要尋找第二曲線。"對于新賽道的選擇，丁祖昱認(rèn)為，首選還是物業(yè)。

目前，物業(yè)企業(yè)在城市深耕上還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。物業(yè)企業(yè)布局城市數(shù)量最多已經(jīng)超過350個，但是單城市產(chǎn)能最低的只有1160萬元，單城市管理面積最低為41萬平方米，單城市項目數(shù)量最低平均只有2.5個。另外在坪效方面基礎(chǔ)收入過低，代表性企業(yè)平均物管收入1.84元，相當(dāng)于過去兩年每年漲一分錢，物業(yè)公司生存艱難，基礎(chǔ)物業(yè)費急需改革。

"物業(yè)公司更要做好城市的集中度，只有在一個城市深耕做大之后，規(guī)模效益、運行效能才能體現(xiàn)出來。"丁祖昱認(rèn)為，物業(yè)公司在做大、做廣的情況下，先要把城市做深、做精，把城市做大，這里面有巨大的機會。

丁祖昱認(rèn)為，非住是行業(yè)的一大趨勢。物業(yè)當(dāng)中非住的拓展在加速，2020年上市的物業(yè)公司，特別是市盈率更高的一些物業(yè)公司，主營業(yè)務(wù)就在非住宅領(lǐng)域。另外，縱向服務(wù)要不斷深挖潛力，如智能化改造、業(yè)主的增值改造，醫(yī)療教育等，一定要擺脫單一的物業(yè)管理費收入。

相比基礎(chǔ)物業(yè)費，增值服務(wù)的差異非常大。從幾家代表性企業(yè)來看，坪效最低的1.1元，最高達(dá)到9.9元，后者是前者的9倍，空間很大。尤其是疫情之后，各種創(chuàng)新服務(wù)層出不窮，物業(yè)可以送快遞、上門服務(wù)、生鮮配送，都能為客戶所接受。

2020年，國內(nèi)物管行業(yè)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到1.2萬億元，同比增長達(dá)20%，要比房地產(chǎn)行業(yè)整體的增速快得多。另外，在管面積也在不斷增長，丁祖昱預(yù)計為350億平方米。

"從營收情況來看，應(yīng)該說增值服務(wù)的收入已經(jīng)超過了25%，而且它的利潤率非常的高，占到了整個營收當(dāng)中利潤的40%。營收只占25%，但是利潤達(dá)到了45%。"丁祖昱認(rèn)為，增值服務(wù)已經(jīng)是物業(yè)當(dāng)中必不可少的一項特別的利潤。

丁祖昱2021年10大預(yù)測

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