互聯(lián)網(wǎng)大廠為何熱衷當“地主”?
雷達財經(jīng)出品 文|李宏晶 編|深海
互聯(lián)網(wǎng)大廠掀起當“地主”熱潮。
1月22日，上海土地交易市場發(fā)布公告稱，上海信樂彼成文化咨詢有限公司以底價約81.18億元競得楊浦區(qū)定海社區(qū)地塊，資料顯示，該公司法人為B站法定代表人鄭彬煒。
日前，快手也在招股書中披露，將斥資約28億元在北京購買11.42萬平方米的物業(yè)。去年6月份，該公司斥資30億元在成都打造快手電商總部。
除此之外，騰訊、阿里、美團和京東等互聯(lián)網(wǎng)大廠都熱衷于買地建總部，每次出手都是幾十億到上百億，規(guī)模毫不遜色與房地產公司。
對于這一現(xiàn)象，著名經(jīng)濟學家宋清輝告訴雷達財經(jīng)，互聯(lián)網(wǎng)公司購地自建寫字樓，在租金成本方面或會更低；此外還能享受物業(yè)和地皮的增值，尤其在一線城市，而國家政策也在這方面持肯定態(tài)度。
互聯(lián)網(wǎng)大廠熱衷買地買樓
頻頻出圈的B站，這次引發(fā)關注的是其大手筆買地。據(jù)了解，B站81億元競得的這塊土地出讓面積近13萬平方米，建筑面積36萬平方米，由上海信樂彼成文化咨詢有限公司拿下。
天眼查顯示，信樂彼成股東包括上海大魚之家文化及上海小卡文化，兩家公司股東均為B站董事長兼CEO陳睿和B站COO李旎。
該地塊出讓條件規(guī)定，引入企業(yè)需具有新經(jīng)濟產業(yè)領域國際知名性、且定位為企業(yè)的總部。由于這些條件限制，B站得以底價競得，并將于2月2日最終出售。
財報顯示，B站資金并不寬松，截至2020年三季度，B站可用貨幣資金只有10億，前三季度總營收為81.6億元，凈虧損21.8億元。
據(jù)了解，目前B站整租于上海市楊浦區(qū)五角場凱德·國正中心一棟辦公樓，以及其中聯(lián)合辦公區(qū)間C3的一部分，是這里的最大租戶。當時搬入時，還被網(wǎng)友曝出請道士在新辦公區(qū)域做法。
巧合的是，2020年11月，B站隔壁地塊被美團斥資65.41億元拿下，這也是美團成立10年來第一次購置如此大規(guī)模的不動產。
在互聯(lián)網(wǎng)圈，美團素有勤儉持家的企業(yè)文化，其北京望京超30萬平方米總部都是租來的，分布在恒基偉業(yè)、望京研發(fā)園、啟明國際大廈、數(shù)碼港大廈等區(qū)域。
與同在望京片區(qū)的阿里巴巴相比，美團在租辦公室方面也有務實精神，其選擇似乎更傾向具有性價比的產業(yè)園和乙級寫字樓。而美團創(chuàng)始人王興據(jù)說至今沒有自己的獨立辦公室，這一說法還得到了美團員工證實。
美團雖然總部在北京，但其合并的點評成立于上海，后組建的美團點評在北京和上海設立雙總部運營。對于最新摘得地塊，美團方回應證實，將用于建設新上海總部基地，還有6.5萬平方米自持商業(yè)，將積極引入首店和旗艦店。
正在登陸港股市場的快手，在招股書中披露，公司于2021年1月15日與北京首農信息產業(yè)投資有限公司訂立框架協(xié)議，擬用內部資金約28億元購買總建筑面積約11.42萬平方米的若干物業(yè)，及租賃約11.95萬平方米的若干物業(yè)和停車位。
這不是快手第一次投資物業(yè)，2020年6月24日，快手就宣布，“快手直播電商總部項目”落戶成都，總投資30億元。
作為一家迅速成長起來的短視頻巨頭，快手西二旗工位不足曾引發(fā)職場人發(fā)帖吐槽，為了解決廁所排隊過久的問題，公司甚至安裝了坑位計時器。
快手的對手抖音母公司字節(jié)跳動拿地也非?！皟疵汀?。2020年6月，字節(jié)跳動花10.82億拍下深圳”網(wǎng)紅街道“粵海街道的一宗商業(yè)用地，和騰訊、阿里做起了鄰居。2020年11月，字節(jié)跳動啟用了北京海淀區(qū)方恒時尚中心作為一處辦公地點，這是字節(jié)跳動的首個自有產權辦公樓，購置成本約50億元。
字節(jié)跳動曾有意花90億收購北京大鐘寺中坤廣場，該項目由“城市綜合體”轉變?yōu)閷懽謽牵捎谶M程緩慢、產權復雜最終擱置。
BAT、京東、小米等巨頭也在多個城市持有物業(yè)資產。
2017年12月份，阿里云計算總部在杭州西湖區(qū)云谷開建，項目投資4億美元，規(guī)劃用地面積為19.82萬平米，總建筑面積為45萬平米。
阿里云計算總部建設實景圖
2019年動工、投資68.9億元的北京朝陽區(qū)電子城北區(qū)，建筑總面積達47萬平米，是阿里繼2016年結束北漂、扎根望京之后的新根據(jù)地。
2019年6月，阿里集團位于浙江杭州市余杭區(qū)的全球總部開工。項目總投資約67億元，總用地面積約398.5畝，總建筑面積約98萬平方米。2020年3月，阿里達摩院全球總部開建，位于余杭區(qū)南湖科學中心片區(qū)，規(guī)劃面積約3887畝，總投資約200億元。
除此之外，阿里還在成都、重慶、鄭州、西安等地設有區(qū)域總部，其中投資55億元的華中總部于2020年11月啟動建設。
騰訊最新的動作是2019年11月底，以85億元拿下寶安區(qū)大鏟灣一塊地，用以建設最新總部。據(jù)了解，騰訊在數(shù)十個城市有地產，早在2017年有統(tǒng)計顯示總價值近500億。其中比較特別的是2017年開建的廣州總部大廈，建成后將作為微信大樓，供常年在廣州的張小龍在此專注搞研發(fā)。
百度在北京、深圳、上海、陽泉、西安等城市持有房產。小米集團在武漢、深圳、北京均置辦產業(yè)，北京海淀區(qū)小米科技園于2019年9月開園，建筑面積34.8萬平方米、總投資約52億元。京東則在北京亦莊大興土木，先后三次通過招拍掛市場公開拿地，且三次均為底價成交，總計約60億元獲得14.4萬平方米的商業(yè)用地，用以建設辦公樓。
熱衷買地買樓還有美國互聯(lián)網(wǎng)巨頭，如蘋果投資50億美元，歷時七年打造了主體建筑酷似飛船的第二總部。有華爾街分析師認為，互聯(lián)網(wǎng)巨頭用一種防御的姿態(tài)到處買地，以保證自己在紐約、硅谷等地有足夠的空間，盡管自己目前并不需要這些地。
互聯(lián)網(wǎng)公司買地蓋樓有多重好處
有分析認為，互聯(lián)網(wǎng)公司正在變得越來越“重”，不管是物流、電商還是本地生活等方面，巨頭們對線下渠道的重視在增加，買地只是其擁抱重資產的一個縮影。
實際上，購地建自持物業(yè)對互聯(lián)網(wǎng)公司有多重好處。宋清輝認為，經(jīng)濟效益方面，在寫字樓租金日益增長和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)規(guī)模指數(shù)級增長的態(tài)勢下，公司自建辦公樓的成本或會更低；同時還能享受物業(yè)和地皮的增值，尤其在一線城市。
最明顯的例子是搜狐，這家曾經(jīng)的明顯公司如今市值只剩下6.8億美金，但其持有的辦公大樓價值不菲。據(jù)悉，搜狐旗下幾處辦公寫字樓總面積超過13萬平米。其中，位于五道口和中關村的搜狐網(wǎng)絡大廈和搜狐媒體大廈，保守估計市價已經(jīng)超過了7億美金。
2020年2月份，韓國LG集團稱，為確保全球經(jīng)濟不確定性背景下的流動性，以約合人民幣80.46億元將中國總部大樓LG雙子座大廈出售給新加坡政府投資公司(GIC)的全資子公司。
公開信息顯示，LG集團于2005年建成雙子座大廈，位于北京市朝陽區(qū)建國門外大街，該大廈由兩棟大樓組成，建筑面積約15萬平方米，總投資4億美元，以當時的匯率計算，折合人民幣約32.8億元。
顯然，在寸金寸土的北京核心商圈，不論大大小小的公司興衰成敗，如何搬來搬去，但腳底的土地的價值永遠存在。既然土地大樓價值頗高，與其繼續(xù)支付高昂租金，不如棄租轉買。
調查表明，《財富》500強企業(yè)的總資產中有1/3是不動產，國內一線城市辦公物業(yè)的企業(yè)持有率達到了70%左右(按建筑面積統(tǒng)計)。
此外，一座豪華氣派的辦公大樓還可以提升員工自豪感。艾媒咨詢集團創(chuàng)始人兼CEO張毅表示，自有產業(yè)可以幫助員工團隊增強歸屬感與腳踏實地的感覺。
政策層面，宋清輝對雷達財經(jīng)表示，我國對企業(yè)購地建自持物業(yè)方面，總體上是持肯定的態(tài)度，各地也出臺了一系列相關優(yōu)惠政策。從政府稅收的角度而言，企業(yè)在當?shù)刭I地建設總部之后，稅費只能交給土地所在的地方政府，因此雙方達成了相關利益互換。
而且全面實施營改增以來，企業(yè)新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，通過購置不動產，能夠抵扣增值稅進項稅金并降低企業(yè)的不動產持有成本。
不能忽視的是，互聯(lián)網(wǎng)公司購入大量固定資產，通過減少一筆現(xiàn)金流，換來資本結構的改善和租金費用的減少，達到美化利潤數(shù)據(jù)的作用。
A股公司持有1.6萬億投資性房地產
除了互聯(lián)網(wǎng)大廠，我國一些A股上市公司歷來對投資房地產充滿熱情。根據(jù)iFinD數(shù)據(jù)，截至2020年三季度末，A股現(xiàn)有4173家上市公司中，持有投資性房地產的公司有2021家，較年初增長33家；持有市值16143億元，較年初增長6.14%。
持有市值最多的非房地產公司為美凱龍。資料顯示，美凱龍主營家居裝飾及家具商場運營，截至2020年三季度，公司持有投資性房地產達910億元，占總資產的69.63%。其次是中國平安和中國銀行，截至去年三季度末，兩者分別持有投資性房地產為514億元和219億元。
事實上，保險公司普遍對投資房地產表現(xiàn)出偏好。中國人壽、中國人保的房地產投資規(guī)模也在百億以上。有媒體調查發(fā)現(xiàn)，一些保險公司曾通過投資性房地產再評估、利用公允價值計量的方式，達到增加資本、提升償付能力水平的目的，呼吁監(jiān)管關注。
有投資者表示，上市公司的投資性房地產主要為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有。但部分公司將“囤房”當作調節(jié)利潤、扮靚業(yè)績的主要手段。
2020年12月4日，前三季度利潤大幅虧損的東易日盛發(fā)布公告稱，為盤活資產，公司擬以4184.46萬元的價格，向北京大龍瑞洋商貿有限公司出售北京市朝陽區(qū)東大橋路的4套房產。經(jīng)初步測算，本次交易影響2020年歸屬于母公司的凈利潤約為2800萬元。
2020年12月22日，東易日盛再次將北京市朝陽區(qū)東大橋15處房產出售，買家為北京仁和恒基投資管理有限公司，總價擬定8005.47萬元。按總建筑面積2668.49平方米計算，轉讓價格為3萬元/平方米。此次交易影響2020年歸屬于母公司的凈利潤約為5600萬元。
兩次出售19套房產合計套現(xiàn)1.22億元，將增加東易日盛2020年凈利潤8400萬元。
軍工企業(yè)烽火電子為了把房子賣出去，打了9折價。1月28日，烽火電子公告，公司掛牌轉讓部分房產，掛牌期間未能征集到受讓方。隨后公司將第二輪掛牌價下調為評估價的90%，最終全部房產及車位均完成了交易。
據(jù)了解，烽火電子出售的資產是位于西安、北京的30套房產、1個車位，評估值合計為6656.38萬元。該筆交易完成，扣除賬面凈值、各類稅費等，預計對凈利潤影響金額約為1700余萬元，遠大于去年前三季度公司凈利潤519萬元。
還有公司通過變更投資性房地產會計政策，來間接影響所有者權益及凈利潤等指標。2020年11月17日，東百集團公告稱，對投資性房地產的后續(xù)計量模式由成本計量模式變更為公允價值計量模式，前三季度凈利潤由1.6億元變更為2.1億元。
有專家指出，隨著退市新規(guī)中用“扣非前后凈利潤孰低+營業(yè)收入”組合財務指標取代單一凈利潤持續(xù)虧損和營業(yè)收入指標，那些長期沒有主業(yè)、持續(xù)依靠非經(jīng)常性收益保殼的上市公司，將不能通過賣房來維持上市公司地位。
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