新城控股銷售失速：連續(xù)兩個(gè)月銷售額跌超30%，未能完成年度目標(biāo)
雷達(dá)財(cái)經(jīng)出品 文|孟帥 編|深海
1月8日，新城控股發(fā)布2021年12月經(jīng)營簡報(bào)，公司12月份實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約208.09億元，比上年同期下降32.99%。而公司11月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約200.56億元，比上年同期下降30.99%。至此，新城控股已連續(xù)兩個(gè)月銷售額降幅超過30%。
根據(jù)新城控股發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年12月，公司累計(jì)合同銷售金額約2337.75億元，比上年同期下降6.85%。
雷達(dá)財(cái)經(jīng)注意到，在2021年3月29日，新城控股舉行2020年線上業(yè)績會(huì)上，新城控股公司管理層在業(yè)績說明會(huì)上官宣：2021年的銷售目標(biāo)為2600億元。
據(jù)此判斷，新城控股未能2021年銷售目標(biāo)。
下半年銷售加速“墜落”
2019年7月3日，新城控股因突發(fā)的黑天鵝事件對外宣布董事長王振華被刑事拘留，其子王曉松接任董事長一職。2021年5月19日，新城控股前董事長王振華被上海市第二中級人民法院判處犯猥褻兒童罪，被判處有期徒刑五年。
在王曉松的帶領(lǐng)下，新城控股整體較為平穩(wěn)，但一些指標(biāo)在2021年上半年已出現(xiàn)了“惡化”。
2021年8月27日，新城控股發(fā)布2021年半年度報(bào)告。報(bào)告顯示，新城控股上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入791.05億元，同比增長109.63%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤43.06億元，同比增長34.40%。
營收按業(yè)務(wù)細(xì)分，上半年新城控股在房地產(chǎn)開發(fā)方面的營業(yè)收入為742.67億元，同比增長115.6%；在物業(yè)出租及管理的收入為36.4億元，同比增長67.53%。
新城控股表示，營收增長主要因疫情影響的房屋交付逐步恢復(fù)正常，物業(yè)交付收入同比增加所致。同時(shí)，上半年的營業(yè)成本也同比陡增127.9%，達(dá)到635.92億元，系報(bào)告期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)交付面積增長導(dǎo)致。
雖然上半年新城控股整體營收及歸母凈利潤兩項(xiàng)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)增長，但毛利率、凈利率方面卻呈現(xiàn)出下降的趨勢。
上半年新城控股的毛利率為19.6%，同比下降6.4個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為6.1%，同比下降了4.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)毛利率為17.11%，同比下降6.32個(gè)百分點(diǎn)；物業(yè)出租及管理方面毛利率為70.58%，同比下降1.11個(gè)百分點(diǎn)。
究其原因，上半年新城控股銷售、管理、財(cái)務(wù)等方面的費(fèi)用均有所增加，同比分別增長43.52%、22.69%、46.80%，主要因報(bào)告期內(nèi)職工薪酬和銷售傭金較上年同期有所上升，公司人員數(shù)量有一定幅度增加，及借款余額較上年有所增長導(dǎo)致利息支出增加。
對此，新城控股董事長王曉松表示，以目前的整個(gè)大趨勢來看，未來行業(yè)的超高回報(bào)很難再出現(xiàn)。但隨著三條紅線、集中供地等政策的推進(jìn)，行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步提高，頭部企業(yè)機(jī)會(huì)增多。
王曉松還表示，2020年至2021年因新城控股低毛利項(xiàng)目的持續(xù)消化，這兩年公司處于結(jié)算利潤率的底部區(qū)域。但隨著2020年以來銷售利潤率的改善，近兩年新城控股在拿地過程中對投資紀(jì)律的堅(jiān)守，以及結(jié)算結(jié)構(gòu)中商管收入所占比重的持續(xù)增長，未來公司結(jié)算利潤率有望提升。
報(bào)告顯示，新城控股上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1176.64億元，同比增長20.65%；實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1086.96萬㎡，同比增長23.87%。
在被問及能否完成此前定下2600億的目標(biāo)時(shí)，新城控股表示下半年計(jì)劃推新增供貨1800億元左右，合計(jì)下半年可售貨值2900億元，公司有信心完成全年銷售目標(biāo)。
然而，進(jìn)入下半年，新城控股銷售額加速墜落。
其中，7月份公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約168.88億元，比上年同期下降19.40%；8月份公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約177.39億元，比上年同期下降13.91%；9月份公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約185.17億元，比上年同期下降22.74%；10月份公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約221.02億元，比上年同期下降20.50%。
此外，公司11月和12月連續(xù)兩個(gè)月銷售額降幅超過30%。至此，公司全年銷售額2337.75億元，僅完成年度目標(biāo)的89.91%。
已開業(yè)吾悅廣場達(dá)115個(gè)
雖然整體未能完成年度目標(biāo)，但公司商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)相對較好。
早期，新城控股以房地產(chǎn)開發(fā)及銷售主營業(yè)務(wù)，2012年，新城控股孕育出旗下的“吾悅”商業(yè)品牌。隨著新城控股對該品牌的不斷打磨和升級，此后公司的經(jīng)營戰(zhàn)略逐漸過渡為“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)。
新城控股也曾多次公開表示，公司自2020年起，已經(jīng)將輕資產(chǎn)作為新城商業(yè)發(fā)展的重要組成部分，實(shí)行輕重并舉的發(fā)展戰(zhàn)略。
2021年中報(bào)顯示，新城控股集團(tuán)在全國開業(yè)及在建的吾悅廣場城市綜合體已覆蓋全國上海、天津、重慶、南京、長沙、長春、西安等130個(gè)大中城市，達(dá)到174座，開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場達(dá)105座，商場開業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位，日均客流、日均銷售均已超2019年水平。
上半年，新城控股著力發(fā)展的商業(yè)品牌吾悅廣場，仍有多個(gè)地區(qū)的經(jīng)營狀況并未達(dá)到預(yù)期，如成都武侯吾悅廣場、淮北吾悅廣場、蚌埠吾悅廣場等項(xiàng)目的出租率都跌破90%以下。
新城控股對此表示，公司將根據(jù)各個(gè)廣場的具體情況制定經(jīng)營提升方案，通過不斷擴(kuò)大輻射半徑、培育消費(fèi)習(xí)慣、增加營銷活動(dòng)、打造廣場優(yōu)勢業(yè)態(tài)、以用戶思維招調(diào)適銷品類等方式提升經(jīng)營水平。此外，新城控股還將重點(diǎn)開展星光品牌計(jì)劃，帶領(lǐng)廣場重點(diǎn)商戶提升銷售業(yè)績。
對于未來在商業(yè)方面的規(guī)劃，新城控股稱將根據(jù)市場環(huán)境及自身實(shí)際情況，理性獲取符合公司投資理念的綜合體項(xiàng)目；預(yù)計(jì)2021年新開業(yè)及拓展吾悅廣場均為30座左右（含輕資產(chǎn)），商業(yè)運(yùn)營總收入目標(biāo)為85億元；預(yù)計(jì)2025年實(shí)現(xiàn)全國8萬方以上商業(yè)綜合體約3500個(gè)左右。
根據(jù)公司在1月8日披露的數(shù)據(jù)，截至2021年12月31日，公司持有的已開業(yè)吾悅廣場為115個(gè)，管理輸出的已開業(yè)吾悅廣場為10個(gè)，另外5個(gè)已簽約吾悅廣場尚處于交接過渡期，收入暫不納入公司統(tǒng)計(jì)范圍。
2021年，公司商業(yè)運(yùn)營總收入為86.39億元，而2020年度公司商業(yè)運(yùn)營總收入為57.21億元，同比增長達(dá)50.95%。
現(xiàn)金流惡化、多位重要股東減持
隨著國家對于房企的進(jìn)一步管控，“三道紅線”成為各房企重點(diǎn)關(guān)注的指標(biāo)，新城控股也不例外。
2021年上半年，公司先后完成公司債券及應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持證券的發(fā)行，共募集資金17.85億元人民幣；在中國銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)，募集資金8億元人民幣；在境外通過發(fā)行美元債券，募集資金7.04億美元。
截至6月末，公司有息負(fù)債1014億元，整體平均融資成本6.60%，較2020年6月末下降25個(gè)bp；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.45%,凈負(fù)債率為60.48%，現(xiàn)金短債比為1.44。依照數(shù)據(jù)來看，新城控股仍踩中三道紅線中的其中一條，報(bào)告期內(nèi)被歸為黃檔。
對于何時(shí)轉(zhuǎn)綠，新城控股高級副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬表示，未來公司將結(jié)合自身實(shí)際情況和央行要求，穩(wěn)步降檔，預(yù)計(jì)在2023年6月末之前降至綠檔。
截至三季度末，公司總負(fù)債4810.7億元，同比增長1.51%。整個(gè)前三季度，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物減少175.66億元。
雷達(dá)財(cái)經(jīng)注意到，業(yè)績不佳的新城控股還遭到重要股東減持。
據(jù)東方財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，目前新城控股十大股東中排在第三位的是香港中央結(jié)算有限公司，后者在2021年一季度、二季度和三季度分別減持了新城控股的303.98萬股、638.66萬股和157.52萬股。至三季度末，香港中央結(jié)算有限公司的持股比例下降至1.72%。
此外，十大股東中的招商銀行股份有限公司-交銀施羅德新成長混合型證券投資基金、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司-交銀施羅德精選混合型證券投資基金也在去年前三季度進(jìn)行了減持。
對于新城控股的后續(xù)發(fā)展，雷達(dá)財(cái)經(jīng)將繼續(xù)關(guān)注。
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