萬物云分拆上市，萬科的科技夢迎來曙光？

原創(chuàng) 贊收藏評論

舉報 2022-04-11

掃描,分享朋友圈

2021年的行業(yè)大洗牌讓很多房產(chǎn)巨頭都受到了空前的沖擊，就連較早預(yù)知風(fēng)險、行事一向謹(jǐn)慎的萬科，也陷入了地主家沒有余糧的尷尬之中。在日前發(fā)布的財報中，萬科的凈利潤同比下降了45.7%，創(chuàng)造了萬科近13年以來的首次業(yè)績下滑。

在外部環(huán)境尚未企穩(wěn)、內(nèi)部經(jīng)營面臨沖擊的背景下，一直號稱不單獨上市的萬科物業(yè)（現(xiàn)名萬物云），還是在日前遞交了招股書，正式開啟了赴港IPO的新征途。

房產(chǎn)寒冬之下的主動選擇

據(jù)媒體消息顯示，萬物云空間科技服務(wù)有限公司（以下簡稱：萬物云）于4月1日正式向港交所遞交招股說明書，擬于主板掛牌上市，其中中信、花旗、高盛作為聯(lián)席保薦人。對于萬物云的主動上市，外界更多將其看作是萬科在房產(chǎn)寒冬之下所做的主動選擇。

首先，從主業(yè)來看房地產(chǎn)行業(yè)正在從黃金時代進入黑鐵時代，這種行業(yè)形勢讓萬科不得不多做準(zhǔn)備以降低經(jīng)營風(fēng)險。

如果說過去二十年是中國房地產(chǎn)黃金時代的話，那么如今國內(nèi)的房地產(chǎn)市場則已經(jīng)進入了黑鐵時代，2021年房產(chǎn)市場的劇烈波動也說明了這個問題。從土拍市場的火爆到恒大暴雷后的多米諾骨牌效應(yīng)，再到股債雙殺的寒風(fēng)凜冽，房產(chǎn)巨頭們瑟瑟發(fā)抖，無數(shù)的中小房企更是難逃破產(chǎn)的命運。知名經(jīng)濟學(xué)者黃奇帆更是公開表示：“未來中國房企預(yù)計要減少九成，以后中國房地產(chǎn)商1萬個了不得了?！?/p>

在這樣的環(huán)境之下，即便是做好了準(zhǔn)備、財務(wù)也相對穩(wěn)健的萬科，仍避免不了受到牽連，因此其提前做好籌劃也在情理之中。從公開的萬科財報不難發(fā)現(xiàn)，2020年以來萬科來自經(jīng)營層面的現(xiàn)金流出現(xiàn)大幅縮減，其中2020年萬科的經(jīng)營現(xiàn)金流還有531.88億，到了2021年這一數(shù)據(jù)已經(jīng)降到了41.13億元，降幅高達92.27%，這自然會在一定程度上抑制萬科對其多元化業(yè)務(wù)援手的可能。

其次，多元化也比萬科預(yù)期中的風(fēng)險要大。至今為止，萬科旗下的多元化涉及旅游、冰雪、養(yǎng)殖、長租公寓、物業(yè)等多個板塊，但如今真正實現(xiàn)盈利的板塊，恐怕只有跟其相關(guān)度較高的泊寓、物業(yè)等個別板塊，至于關(guān)聯(lián)度較小的冰雪、養(yǎng)殖等板塊，目前仍處于持續(xù)投入之中。根據(jù)日前萬科披露的財報數(shù)據(jù)顯示，去年僅僅多元化業(yè)務(wù)攤銷扣除的折舊等相關(guān)費用就超過了80億元，幾乎相當(dāng)于其本年凈利潤的35.6%，這都從側(cè)面佐證了萬科多元化探索的成本之高。

在此背景下，通過將能夠貢獻正向現(xiàn)金流的物業(yè)分拆出來，不僅有利于萬科為這些新業(yè)務(wù)儲備資金，還有利于從總體上緩解母公司的資金壓力，并為母公司化解風(fēng)險留足充分的空間和余地。

差異化定位的現(xiàn)實考量

從整個行業(yè)來看，房地產(chǎn)巨頭分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市，早已經(jīng)成為了潮流。相關(guān)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2018年到2020年，國內(nèi)新上市的物業(yè)管理公司，就分別達到了6家、11家、19家，呈現(xiàn)出了每年翻倍增長的態(tài)勢。不過，與其他房地產(chǎn)巨頭不同，萬科將自身的物業(yè)板塊定位為“空間科技服務(wù)”，可見萬科對自身物業(yè)板塊的期望，遠不止是物業(yè)管理那么簡單。

一來，隨著眾多物業(yè)管理公司扎堆上市，新上市的物業(yè)公司很難在資本市場得到一個更高的溢價，差異化的“科技”定位或可以幫助萬物云解決溢價不足的問題。去年以來受各方面因素沖擊，整個房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)均不甚理想，就連年初一度被看好的物業(yè)管理板塊，到年底也都紛紛跌落谷底，極差的市場預(yù)期不僅對已上市公司造成影響，對后續(xù)排隊上市的公司也形成了壓力。

在此背景下，期望赴港上市的萬物云自然需要權(quán)衡其中利弊。而在當(dāng)下的港股市場，隨著眾多互聯(lián)網(wǎng)公司回港上市，港股市場的“科技”屬性日益凸顯，盡管當(dāng)下港股市場的“科技股”表現(xiàn)不盡如人意。但從科技興國的長期大戰(zhàn)略來看，港股市場未來科技股的溢價高也是必然趨勢。因此，相比單純的物業(yè)管理服務(wù)而言，擁有“科技”屬性的公司自然會被高看一眼。

二來，隨著智能化、數(shù)字化全面滲入各行各業(yè)，房產(chǎn)領(lǐng)域的數(shù)字化也在持續(xù)提速，萬物云上市或能夠進一步引領(lǐng)萬科的數(shù)字化進程。作為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中的龍頭，萬科一直以穩(wěn)健而聞名于世，其對行業(yè)的理解也向來頗具前瞻性，面對數(shù)字化大潮滾滾而來的歷史機遇，萬科自然不會無動于衷。

作為萬科醞釀多年的成熟子業(yè)務(wù)板塊，在數(shù)字化方面做了大量探索的萬物云，有望在萬科接下來的數(shù)字化轉(zhuǎn)型中扮演“開路先鋒”的角色。招股書顯示，萬物云根據(jù)自身特色將核心業(yè)務(wù)分為三個業(yè)務(wù)板塊，分別是社區(qū)空間居住消費服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)和AIOT及BPaaS解決方案服務(wù)。不同的業(yè)務(wù)對應(yīng)了不同的品牌，社區(qū)空間涵蓋萬科物業(yè)和樸鄰，商企和城市綜合服務(wù)涵蓋萬物云城和萬物梁行，AIOT及BPaaS涵蓋萬?？萍?、祥盈企服和第五空間。

不難看出，以輸出智能化、數(shù)字化解決方案的AIOT以及BPaaS平臺，已經(jīng)在萬物云的營收結(jié)構(gòu)中占據(jù)了相當(dāng)?shù)奈恢谩τ谝恢毕胍獜?fù)制貝殼房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺模式的萬科而言，萬物云或許正是其推動物業(yè)行業(yè)數(shù)字化的一個絕佳試驗田。

底色不足的科技夢

盡管萬科對于物業(yè)板塊寄予厚望，并希望借助萬物云的上市，為其數(shù)字化轉(zhuǎn)型開辟一條全新的通道。但從目前來看，萬物云本身的科技底色并不鮮明。

一方面，定位為“空間科技服務(wù)商”的萬物云，到目前為止其技術(shù)服務(wù)創(chuàng)造的收入依然十分有限，與標(biāo)準(zhǔn)的科技公司技術(shù)服務(wù)收入相差甚遠。

據(jù)萬物云公開的2021年財報數(shù)據(jù)顯示，2021年社區(qū)空間居住消費服務(wù)的營收為131.61億元，占全年總營收的55.5%；商企和城市空間服務(wù)營收為86.93億元，占總營收的36.7%；AIOT以及BPaaS解決方案服務(wù)營收為18.5億元，占總營收的7.8%。從這個數(shù)據(jù)不難看出，相比于物業(yè)管理創(chuàng)造的收入，其AIOT以及BPaaS解決方案創(chuàng)造的營收占比仍然很低。

另外，從科技投入的角度來看，萬物云較其他科技大廠的投入仍然相差甚遠。根據(jù)萬物云負(fù)責(zé)人朱保全的表述，萬物云每年會拿出營收的1.5%用于技術(shù)研發(fā)與創(chuàng)新，這個研發(fā)投入只是比一般公司的研發(fā)投入稍高，但較主流的技術(shù)研發(fā)企業(yè)動輒占據(jù)營收10%以上的研發(fā)投入明顯要低很多。從這個層面上來看，萬物云的科技底色明顯不足。

另一方面，從自身角度來看，萬物云至今仍然沒有擺脫來自母公司的依賴，這更加重了其地產(chǎn)“衍生”業(yè)務(wù)的“刻板”印象。一直以來物業(yè)行業(yè)的發(fā)展格局，往往都由房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展格局所確定。從早期的“招保萬金”到后面的“碧萬恒融”，凡是行業(yè)排名靠前的物業(yè)公司，大多離不開不斷壯大的母公司影響力的加持。

不過，正所謂“成也蕭何敗也蕭何”，這種“一榮俱榮一損俱損”的影響，對渴望獨立上市的物業(yè)管理公司而言無疑是個很大的“束縛”，尤其是房產(chǎn)市場不算景氣的當(dāng)下。根據(jù)萬物云的招股書顯示，截止目前為止萬科集團仍然是萬物云的最大單一客戶，從2019年到2021年來自萬科集團的銷售收入，分別占到了其總收入的12.7%、15.4%和16.1%，呈現(xiàn)逐年上漲態(tài)勢。

同期，來自萬物云前五大客戶的銷售收入，分別占其總營收的15.5%，20.7%和19.8%?？梢姡瑹o論是從營收結(jié)構(gòu)還是重要客戶影響來看，萬物云仍然沒有擺脫掉其母公司的影響。

空間科技的故事并不好講

其實拋開科技含量不足的因素不談，萬物云“空間科技”的角色定位也不算是什么新鮮事。本質(zhì)上空間科技講的故事，依舊是物業(yè)管理數(shù)字化的問題，與碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等房產(chǎn)巨頭旗下的物管公司所提的口號并無實質(zhì)區(qū)別，這也就決定了其能否得到資本市場的青睞仍然存在不確定性。

從大環(huán)境來看，在房地產(chǎn)“加速”下行的過程中，轉(zhuǎn)型的陣痛仍然會波及物業(yè)管理公司，這將促使資本市場在很長一段時間內(nèi)并不敢給予其更高的估值。過去一年無論是大的巨頭公司暴雷還是行業(yè)的整體下行，都讓身處地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的物業(yè)板塊受到了沖擊，很多上市公司也都呈現(xiàn)出跌跌不休的狀態(tài)。

據(jù)不完全的行業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，身為物業(yè)管理第一龍頭的碧桂園服務(wù)，其股價從2021年年初的85元一路下跌到了如今的38元，股價已然腰斬，市值直接跌去了一大半；恒大物業(yè)也從去年2月最高點的29元每股，一路下跌到如今的不到2.3元/股，市值幾乎只剩下過去市值的一個零頭了。近來房地產(chǎn)政策層面雖然有所松動，但資本市場的信心仍然沒有恢復(fù)過來，因此作為新物業(yè)公司上市的萬物云，恐怕并不會比其他公司擁有更多的超額溢價。

從行業(yè)來看，無論是數(shù)字化、智能化的物業(yè)服務(wù)商還是城市服務(wù)商，萬物云的亮點都不算很突出。拿業(yè)務(wù)與萬物云高度重合的碧桂園服務(wù)來說，2021年上半年前者實現(xiàn)總營收115.6億元，同比增長84.3%，而后者營收僅為103.8億元，增速為33.3%，幾乎在增速和總量上都被碧桂園服務(wù)所超越。

而在總的營收構(gòu)成中，前者物業(yè)服務(wù)收入占總體收入的44.7%，較上年同比下降，同時其社區(qū)生活服務(wù)收入、城市服務(wù)收入則提升到了12.1%、10.38%。相比之下，萬物云的物業(yè)管理收入依然占據(jù)總營收的八成以上，但同期來自智慧城市服務(wù)、社區(qū)生活服務(wù)的收入占比僅為6.1%、5.4%，占比遠小于前者。

因此，放長遠來看，萬物云的科技定位固然值得期待，但想要資本市場為萬物云的科技“屬性”買單，顯然仍存在一定的難度。

本文系作者授權(quán)數(shù)英發(fā)表，內(nèi)容為作者獨立觀點，不代表數(shù)英立場。
轉(zhuǎn)載請在文章開頭和結(jié)尾顯眼處標(biāo)注：作者、出處和鏈接。不按規(guī)范轉(zhuǎn)載侵權(quán)必究。