焦點(diǎn)|時(shí)隔6個(gè)月萬達(dá)商管再次遞表，押寶輕資產(chǎn)化是否可行？
【摘要】在遞交招股書的第六個(gè)月，珠海萬達(dá)商管傳出了申請材料失效的消息，這也引起了各界關(guān)注。一時(shí)間，業(yè)內(nèi)外充斥著對(duì)于萬達(dá)商管上市進(jìn)程的疑問和好奇。
隨著招股書更新數(shù)據(jù)的公開，珠海萬達(dá)商管波折的上市之路能否明朗化？
在遞交招股書的第六個(gè)月，珠海萬達(dá)商管傳出了申請材料失效的消息，這也引起了各界關(guān)注。一時(shí)間，業(yè)內(nèi)外充斥著對(duì)于萬達(dá)商管上市進(jìn)程的疑問和好奇。
面對(duì)市場的疑問，萬達(dá)商管相關(guān)負(fù)責(zé)人向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“當(dāng)前上市材料已更新補(bǔ)充，一切內(nèi)容以招股書為準(zhǔn)。”而這一次，很難說萬達(dá)商管不是有備而來，在4月22日更新的招股書中，萬達(dá)商管規(guī)模及經(jīng)營情況較6個(gè)月以前均有所提升。
IPO一波三折
回顧萬達(dá)商管的上市之路，的確算不上容易。
從港股退市到轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股，再到重新赴港上市，萬達(dá)商管用了6年。6年時(shí)間里，萬達(dá)商管從前身萬達(dá)商業(yè)轉(zhuǎn)型，經(jīng)歷了私有化退市、股債雙殺、上市摸索后，萬達(dá)商管最終敲定了輕資產(chǎn)化運(yùn)營的商業(yè)發(fā)展思路。
事實(shí)上，在2016年萬達(dá)商業(yè)從港交所退市轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股后，市場很長一段時(shí)間都認(rèn)為這將會(huì)是其上市的“最終歸宿”。
期間，由于公司性質(zhì)的界定，萬達(dá)商業(yè)為順利上市還更名為了萬達(dá)商管，但直至2021年，萬達(dá)商管的A股上市夢也未能如愿，在2021年3月，萬達(dá)商管宣布撤離A股，并表示將再度申請赴港上市。而為再次沖擊港股，新的上市主體珠海萬達(dá)商管也在同月成立。
隨后2021年10月21日，萬達(dá)商管向香港聯(lián)交所遞交了招股說明書。至此，萬達(dá)商管6年的上市執(zhí)念以再度赴港上市暫告一段落。
但在向港交所遞交招股書后的6個(gè)月后，萬達(dá)商管的上市申請材料傳出失效消息。萬達(dá)商管相關(guān)負(fù)責(zé)人向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“目前申請材料已經(jīng)補(bǔ)充更新完成，上市進(jìn)度尚在推進(jìn)，一切以招股書披露內(nèi)容為準(zhǔn)?！?/p>
《華夏時(shí)報(bào)》記者查閱有關(guān)信息后也發(fā)現(xiàn)，香港上市規(guī)則顯示，遞交IPO資料后超過6個(gè)月未完成聆訊過程會(huì)顯示為失效，香港聯(lián)交所認(rèn)為原申請六個(gè)月到期后三個(gè)月內(nèi)重新遞交，屬于原申請的延續(xù)。
再表上市決心
事實(shí)上，在申請材料失效的第二天，萬達(dá)商管便對(duì)招股書進(jìn)行了更新補(bǔ)充。而在這份更新的招股書之中，萬達(dá)商管也再度向市場表了決心。
萬達(dá)商管更新后的第一張“王炸牌”便是對(duì)賭協(xié)議的完成。2021年10月，萬達(dá)商管在招股書中與其他投資者約定，將保證2021年預(yù)估實(shí)際凈利潤、2022年及2023年扣除非經(jīng)常性損益的經(jīng)審計(jì)凈利潤分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。而按照萬達(dá)商管更新后的招股書顯示，2021年萬達(dá)商管已完成對(duì)投資人承諾的凈利潤目標(biāo)。
其次，在管規(guī)模的增長也是此次更新后招股書的較大變化之一。截至2021年12月末，萬達(dá)商管總在管項(xiàng)目增加至417個(gè)，在管面積由2021年6月30日的5416.9萬平米上升至2021年年末5895.4萬平米。在儲(chǔ)備項(xiàng)目上外拓明顯，截至2021年年末的161個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目中，來自獨(dú)立第三方業(yè)主占比86.3%，為139個(gè)。
從招股書情況來看，萬達(dá)商管目前的管理模式分別為租賃運(yùn)營模式和委托管理模式。截至2021年年底，萬達(dá)商管委托管理模式收入占總收入70.2%，收入約為164.82億元，同比增長86.49%，毛利率高達(dá)48.2%，租賃運(yùn)營模式方面的毛利率為36.9％。
此外，更新的招股書也顯示，萬達(dá)商管的負(fù)債壓力也有所下降。截止2021年年底，萬達(dá)商管的資產(chǎn)負(fù)債率為70.9%，較上半年的80.4%降低近10%；同時(shí)流動(dòng)比率也由2021年6月末的1.2增長至2021年12月末的1.3。
可以說，在重新赴港上市這件事情上，萬達(dá)商管此次決心回歸可謂底氣十足。
輕資產(chǎn)新出路？
《華夏時(shí)報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，在推進(jìn)上市的同時(shí)，萬達(dá)商管輕資產(chǎn)動(dòng)態(tài)也更加活躍。
2022年2月，萬達(dá)商業(yè)集團(tuán)接管了一家山西房企田森集團(tuán)的商業(yè)項(xiàng)目；3月28日，鑫苑集團(tuán)與萬達(dá)集團(tuán)簽署合作協(xié)議，將在商業(yè)管理、資產(chǎn)管理等領(lǐng)域合作；4月1日，建業(yè)集團(tuán)與萬達(dá)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，建業(yè)集團(tuán)將通過此次合作將旗下若干商業(yè)項(xiàng)目10年左右的運(yùn)營權(quán)交予萬達(dá)，代價(jià)為7億元。
其中，《華夏時(shí)報(bào)》記者從鑫苑集團(tuán)方面了解道，4月15日萬達(dá)集團(tuán)華北發(fā)展部已與鑫苑集團(tuán)河南區(qū)域公司、鑫苑商管鄭州區(qū)域公司落實(shí)了戰(zhàn)略協(xié)議約定內(nèi)容，并對(duì)鑫苑鄭州當(dāng)?shù)夭糠猪?xiàng)目進(jìn)行了考察。
“萬達(dá)商管的輕資產(chǎn)化發(fā)展實(shí)際是以運(yùn)營商為核心，投資機(jī)構(gòu)作為財(cái)務(wù)投資人的類資管模式。”中國文化管理協(xié)會(huì)鄉(xiāng)村振興建設(shè)委員會(huì)副秘書長袁帥在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，從提升企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性，進(jìn)而提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及有效利用外部資源快速發(fā)展，提升凈資產(chǎn)回報(bào)率（ROE）進(jìn)而在短期內(nèi)提升業(yè)績的角度而言，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)化是十分必要的。
在袁帥看來，商業(yè)地產(chǎn)從“買買買”的重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)，在商業(yè)空間同質(zhì)化嚴(yán)重的今天，已然成為了商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型或者破局的必經(jīng)道路。而伴隨重資產(chǎn)管理向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，賺取資產(chǎn)收益到收獲服務(wù)增值，將以不可逆轉(zhuǎn)的趨勢洗禮商業(yè)地產(chǎn)市場。
眼下，萬達(dá)商管的輕資產(chǎn)化依然行駛在快車道。據(jù)悉，4月19日萬達(dá)集團(tuán)接連拿下北京SOLANA藍(lán)色港灣和北京五棵松卓展購物中心的整體經(jīng)營管理權(quán)，合作方式均為輕資產(chǎn)。
但另一方面，在輕資產(chǎn)快跑的同時(shí)，萬達(dá)商管上市的壓力也不容忽視。
萬達(dá)商管在招股書中披露，有部分商業(yè)管理項(xiàng)目或產(chǎn)生虧損，其中2019年、2020年及2021年，分別有53家、65家及19家項(xiàng)目子公司分別虧損約2.32億、3.93億及0.78億。并在招股書中對(duì)此表示道，若該等商業(yè)廣場持續(xù)產(chǎn)生虧損，公司的經(jīng)營業(yè)績及財(cái)務(wù)狀況可能會(huì)受到不利影響。
《華夏時(shí)報(bào)》記者還從萬達(dá)集團(tuán)某區(qū)域高管處了解到，由于疫情影響，目前該區(qū)域萬達(dá)廣場的出租率不及往年，租金收入也受到了較大影響。
按照更新后的招股書數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)商管的417個(gè)總在管項(xiàng)目中，萬達(dá)廣場的數(shù)量占到了380座，僅2021年，萬達(dá)商管來自母公司擁有的商業(yè)廣場項(xiàng)目收入就占到了同期商業(yè)運(yùn)營服務(wù)收入的69.8%。可以說，若上述區(qū)域情況存在普遍性，那么2022年萬達(dá)商管的經(jīng)營仍是面臨有一定壓力的。
這在一定程度上也意味著，在經(jīng)歷了此次“頓挫期”后，萬達(dá)商管的上市之路或許仍要“好事多磨”。（以上來源：華夏時(shí)報(bào) 記者 苗詩雨 李未來 北京報(bào)道 新社匯·全媒體矩陣轉(zhuǎn)載發(fā)布）
中國文化管理協(xié)會(huì)鄉(xiāng)村振興建設(shè)委員會(huì)副秘書長袁帥表示，在我個(gè)人看來，首先輕資產(chǎn)并不是輕投入，二者不能被混淆一談，輕資產(chǎn)的本質(zhì)是服務(wù)。輕資產(chǎn)模式體現(xiàn)在運(yùn)作上，是通過對(duì)外輸出過去積累的品牌、資源以及管理經(jīng)驗(yàn)，從而達(dá)到輕資產(chǎn)化的目的。商業(yè)輕資產(chǎn)化發(fā)展業(yè)界最為凸顯的便是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，“買買買”的重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)，在一定程度上利用創(chuàng)新服務(wù)提高了利用效率以及業(yè)務(wù)拓展的能力，在當(dāng)前商業(yè)空間同質(zhì)化嚴(yán)重的今天，輕資產(chǎn)已然成為了商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型或者破局的必經(jīng)道路，從提升企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性，進(jìn)而提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及有效利用外部資源快速發(fā)展，提升凈資產(chǎn)回報(bào)率（ROE）進(jìn)而在短期內(nèi)提升業(yè)績的角度而言，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)化都是十分必要的。從業(yè)務(wù)線選擇、價(jià)值鏈定位以及資本資源整合三個(gè)方面判斷，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)形成了三種主流的輕資產(chǎn)運(yùn)行模式：
第一種以運(yùn)營商為核心，投資機(jī)構(gòu)作為財(cái)務(wù)投資人的類資管模式，典型者如萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)擬實(shí)施的輕資產(chǎn)模式；
第二種以投資機(jī)構(gòu)為核心，運(yùn)營機(jī)構(gòu)作為受托管理人的基金模式，以美國西蒙、鉄獅門等為代表；
第三種是集運(yùn)營與投資為一體，運(yùn)營機(jī)構(gòu)同時(shí)作為投資管理人，打通投資建設(shè)、運(yùn)營管理與投資退出整條產(chǎn)業(yè)鏈的凱德模式。
隨著我國限貸政策逐步收緊，土地成本不斷上漲，項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模的快速增加，我國商業(yè)地產(chǎn)面臨著越來越大的融資壓力。激烈的商業(yè)競爭，逐步飽和的商業(yè)發(fā)展空間，政策的強(qiáng)壓，加上未散的疫情影響，迫使商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者們思考和探索新的發(fā)展之路。如今我國已經(jīng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)存量時(shí)代，開發(fā)十年以上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都或多或少面臨著機(jī)制僵化等問題，缺乏創(chuàng)新的傳統(tǒng)百貨持續(xù)衰弱，規(guī)劃定位不科學(xué)的商業(yè)項(xiàng)目空置率越來越高，很多中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)雖然擁有物業(yè)資源，但有心無力，有的是自身沒有商管團(tuán)隊(duì)，有的是缺少短期解決招商運(yùn)營難題的時(shí)間效率，需要借助頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資源來協(xié)助自身的發(fā)展。輕資產(chǎn)模式所做的，就是對(duì)低效資產(chǎn)進(jìn)行增效賦能，其核心就在于服務(wù)。通過精細(xì)化運(yùn)營服務(wù)、增值服務(wù)、社群服務(wù)等多元化服務(wù)，滿足企業(yè)的多樣化需求，“變輕”不僅是企業(yè)的選擇，也是市場的必然。從重資產(chǎn)管理走向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，從賺取資產(chǎn)收益到收獲服務(wù)增值，將以不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，洗禮商業(yè)地產(chǎn)市場。未來，輕資產(chǎn)模式必將大有可為！
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