近日，北京和悅?cè)A錦的一位業(yè)主反映：“項(xiàng)目于2021年9月交房，至今已經(jīng)9個(gè)月，地下車庫(kù)出入口、頂棚仍未修好，雨季馬上來(lái)臨，必然面臨雨水倒灌問(wèn)題。在后續(xù)完善工作未完成的情況下，物業(yè)強(qiáng)行收取遠(yuǎn)高于周邊小區(qū)的車位管理費(fèi)和車位租金。目前，車位管理費(fèi)180元每月，租金700元每月?！?/p>

業(yè)主還反映，由于和悅?cè)A錦一二期之間的道路歸屬存在爭(zhēng)議，開(kāi)發(fā)商未辦理測(cè)繪備案，業(yè)主至今無(wú)法繳納契稅，無(wú)法辦理房產(chǎn)證?！昂蛺?cè)A錦為限競(jìng)房，業(yè)主取得不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)后滿5年才能上市交易。遲遲不能繳納契稅影響辦理產(chǎn)權(quán)證，影響房屋上市交易?！币晃粯I(yè)主不無(wú)擔(dān)心地表示。

實(shí)際上，由保利發(fā)展、首開(kāi)集團(tuán)、金地集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的和悅?cè)A錦曾被卷入“虛假宣傳”、“延期交付”、“質(zhì)量門(mén)”等風(fēng)波中，于2021年一期、二期陸續(xù)交付后，再度因“高價(jià)車位租金”以及“交付9個(gè)月仍未辦理測(cè)繪備案”引發(fā)業(yè)主投訴。

高租金車位惹爭(zhēng)議

公開(kāi)資料顯示，和悅?cè)A錦位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)博興八路與興海一街交叉口西南側(cè)，由北京博睿宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)，系保利發(fā)展、首開(kāi)集團(tuán)、金地集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目占地面積92065平方米，建筑面積165717平方米，共18棟建筑，1823戶，于2018年9月首次開(kāi)盤(pán)。

據(jù)二期業(yè)主反映，交付至今已經(jīng)9個(gè)月，停車場(chǎng)自流平地面凹凸不平，車庫(kù)入口未搭建，雨季馬上來(lái)臨，必然面臨雨水倒灌問(wèn)題。

而且在后續(xù)完善工作未完成的情況下，物業(yè)強(qiáng)行收取車位管理費(fèi)180元/月，租金700元/月，高于周邊小區(qū)車位管理費(fèi)50元/月，租金400元/月的標(biāo)準(zhǔn)。此外，業(yè)主如果按照小時(shí)繳費(fèi)，每月租金近3000元。

“車位租金880元/月，時(shí)租約3000元/月的租金水平，與周邊小區(qū)相差懸殊，非常不合理。”不少業(yè)主表示高昂的車位租金讓人望而卻步。

針對(duì)車庫(kù)部分工程未完工的投訴，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)于6月6日回復(fù)稱，地庫(kù)施工依據(jù)的設(shè)計(jì)文件經(jīng)市規(guī)自委備案的圖紙綜合審查機(jī)構(gòu)審核通過(guò)。本工程竣工驗(yàn)收日期為2021年8月27日，竣工驗(yàn)收時(shí)地庫(kù)出入口完成了設(shè)計(jì)文件中的全部?jī)?nèi)容，施工內(nèi)容與設(shè)計(jì)圖紙一致。

針對(duì)業(yè)主反映停車費(fèi)過(guò)高這一問(wèn)題，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)于6月6日通過(guò)人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板指出，根據(jù)《北京市機(jī)動(dòng)車停車條例》第二十八條本市對(duì)其他停車設(shè)施實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，可以根據(jù)地理位置、服務(wù)條件、供求關(guān)系等因素自主定價(jià)。市價(jià)格行政主管部門(mén)依法加強(qiáng)對(duì)停車收費(fèi)價(jià)格的監(jiān)督。

圖源：人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板

業(yè)主質(zhì)疑，開(kāi)發(fā)商是否可以對(duì)于車位租金任意定價(jià)？對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣指出，如果車位是開(kāi)發(fā)商的，或者是開(kāi)發(fā)商投資的人防車位，那么開(kāi)發(fā)商或其委托的物業(yè)公司享有一定的定價(jià)權(quán)。但是這個(gè)定價(jià)權(quán)不是無(wú)邊界的，也不是可以任意定價(jià)，需要在合法合規(guī)的范圍內(nèi)。

《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》第五條規(guī)定：“商品的價(jià)格和服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)符合：某一商品或者服務(wù)的價(jià)格水平不超過(guò)同一地區(qū)、同一期間、同一檔次、同種商品或者服務(wù)的市場(chǎng)平均價(jià)格的合理幅度；某一商品或者服務(wù)的差價(jià)率不超過(guò)同一地區(qū)、同一期間、同一檔次、同種商品或者服務(wù)的平均差價(jià)率的合理幅度等。”

所以，雖然車位租金是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，但是也需要遵循相關(guān)的定價(jià)規(guī)定，如果定價(jià)過(guò)高，違背了上述規(guī)定，也屬于違法行為。而且在《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》第十一條明確規(guī)定了：“違反本規(guī)定第五條規(guī)定的，由價(jià)格監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)責(zé)令改正；拒不改正的，予以警告、沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款?！?/p>

王律師建議，面對(duì)高昂的車位租金，業(yè)主可以通過(guò)政府信息公開(kāi)或其他取證的方式做兩方面的核實(shí)：第一是車位的歸屬，開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)出租獲益；第二對(duì)周邊同地段同檔次小區(qū)車位的租賃價(jià)格進(jìn)行取證。如果開(kāi)發(fā)商根本無(wú)權(quán)對(duì)外出租，車位屬于業(yè)主共有的，或者收益權(quán)歸業(yè)主，那么開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司根本無(wú)權(quán)定價(jià)，相關(guān)的收益也歸業(yè)主所有。業(yè)主可以視情況通過(guò)訴訟、談判、違法查處等方式維護(hù)自己的權(quán)利。

如果開(kāi)發(fā)商有權(quán)對(duì)外出租，小區(qū)車位租金又確實(shí)顯著過(guò)高，可以根據(jù)上述提到的規(guī)定向當(dāng)?shù)氐膬r(jià)格監(jiān)督機(jī)構(gòu)進(jìn)行投訴或提起違法查處申請(qǐng)，相關(guān)價(jià)格監(jiān)督部門(mén)也有職責(zé)依法處理。

因道路權(quán)屬問(wèn)題交付9個(gè)月后無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證

“交付近9個(gè)月后，業(yè)主至今無(wú)法繳納契稅，也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證?！币晃粯I(yè)主反映。

業(yè)主將這一問(wèn)題向經(jīng)開(kāi)區(qū)建設(shè)局反映后，經(jīng)開(kāi)區(qū)建設(shè)局通過(guò)人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板稱，經(jīng)了解，開(kāi)發(fā)商尚未向我局申請(qǐng)辦理測(cè)繪備案手續(xù)，開(kāi)發(fā)建設(shè)局工作人員已督促開(kāi)發(fā)商盡快辦理測(cè)繪備案手續(xù)，保障購(gòu)房人能夠繳稅、辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

實(shí)際上，取得竣工驗(yàn)收備案并完成項(xiàng)目交付后，開(kāi)發(fā)商首先要辦理大產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十五條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商辦理大產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候，需要一系列的材料，其中一項(xiàng)不可缺少的材料就是測(cè)繪報(bào)告。王玉臣律師表示，“必須具備測(cè)繪報(bào)告才能辦理大產(chǎn)權(quán)證。而只有大產(chǎn)權(quán)證辦理下來(lái)了，才能辦理每家每戶的產(chǎn)權(quán)證。若未完成測(cè)繪備案，則開(kāi)發(fā)商無(wú)法獲得大產(chǎn)權(quán)證，個(gè)人無(wú)法繳納契稅，無(wú)法辦理房產(chǎn)證?！?/p>

為何和悅?cè)A錦開(kāi)發(fā)商遲遲未辦理測(cè)繪備案？

據(jù)業(yè)主多方了解，在土地出讓合同里，明確開(kāi)發(fā)商代建一二期之間的市政區(qū)間路，然后移交給相關(guān)部門(mén)，但是并沒(méi)有明確接收部門(mén)。開(kāi)發(fā)商稱，一二期中間代建道路歸屬不明，因房管局和政府部門(mén)不同意該道路劃歸內(nèi)部道路，也未明確具體接收部門(mén)，導(dǎo)致無(wú)法辦理測(cè)繪備案手續(xù)。

圖源：業(yè)主

北京博睿宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司前期部王經(jīng)理此前接受媒體采訪時(shí)曾表示，為了業(yè)主能及時(shí)繳稅，開(kāi)發(fā)商和相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)，不等這條路移交，先做實(shí)測(cè)。目前受疫情影響，現(xiàn)場(chǎng)無(wú)法審核，預(yù)計(jì)今年5月底能取得實(shí)測(cè)備案，業(yè)主可以根據(jù)實(shí)測(cè)結(jié)果辦理契稅。

中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)于6月6日致電和悅?cè)A錦售樓處了解測(cè)繪備案進(jìn)度問(wèn)題，電話無(wú)人接聽(tīng)。

值得注意的是，根據(jù)和悅?cè)A錦預(yù)售合同約定，產(chǎn)權(quán)證辦理完成最晚時(shí)間為交房后720日內(nèi)。按此計(jì)算，于2021年9月交付的和悅?cè)A錦二期最晚辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)間為2023年8月30日。

開(kāi)發(fā)商前期部門(mén)王經(jīng)理稱，在約定時(shí)間到期之前，公司可以取得大產(chǎn)權(quán)證，之后部分業(yè)主就可以直接辦理小產(chǎn)權(quán)證，部分未預(yù)售網(wǎng)簽的客戶可在大產(chǎn)權(quán)證取得后一周左右改為現(xiàn)房簽約。

“和悅?cè)A錦為限競(jìng)房項(xiàng)目，業(yè)主取得不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)后滿5年才能上市交易。合同約定房屋交付2年內(nèi)辦理完產(chǎn)權(quán)證，這也意味收房后大概7年，房屋才能上市交易。”一位業(yè)主表示。

“如果是在合同約定期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)商辦理完成產(chǎn)權(quán)證，確實(shí)不構(gòu)成這方面的違約?！蓖跤癯悸蓭熤赋?。同時(shí)，也提醒各位業(yè)主，如果產(chǎn)權(quán)證遲遲未能辦理，作為業(yè)主可以通過(guò)信息公開(kāi)等方式核實(shí)不能辦證的原因究竟是什么，然后根據(jù)實(shí)際情況有針對(duì)性地采取一些合法合規(guī)的手段去推動(dòng)。比如我們所遇到的不能及時(shí)辦證的項(xiàng)目，有很多是因?yàn)槭掷m(xù)問(wèn)題，或者是拖欠出讓金、稅費(fèi)等錢(qián)的問(wèn)題。如果是手續(xù)的問(wèn)題，那就很可能存在違法違規(guī)點(diǎn)，就需要推動(dòng)這些問(wèn)題的解決，必要的時(shí)候甚至需要視情況提起相關(guān)的違法查處和訴訟。

曾陷入“虛假宣傳”及“質(zhì)量門(mén)”風(fēng)波

公開(kāi)資料顯示，首開(kāi)+保利+金地聯(lián)合體于2017年10月11日經(jīng)過(guò)33輪激烈競(jìng)爭(zhēng)擲金62.9億+競(jìng)報(bào)自持2%拿下北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)河西區(qū)X94R1地塊，即和悅?cè)A錦地塊，成交樓面價(jià)37956.23元/㎡，溢價(jià)率35.56%，限定商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)52695元/平方米，且銷售單價(jià)不得超過(guò)55330元/平方米。

亦莊，北京高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)和產(chǎn)業(yè)人才的聚集區(qū)，也是近些年北京發(fā)展最快的區(qū)域之一。位于亦莊河西區(qū)的和悅?cè)A錦，以6-8層純洋房社區(qū)、三大品牌房企實(shí)力打造以及約5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，不僅吸引了不少年輕人來(lái)此安居，更收獲了不少改善型置業(yè)者的青睞。

然而，從銷售、建設(shè)到交付的三年間，卻先后卷入“虛假宣傳”、“延期交付”、“質(zhì)量門(mén)”等一系列輿論風(fēng)波之中。

據(jù)一位頂層購(gòu)房者反映，在銷售時(shí)開(kāi)發(fā)商稱頂層采光好視野好，在房屋建筑圍欄拆除后，頂層業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋頂層和次頂層光照被嚴(yán)重遮擋，突出的屋檐在室內(nèi)平視可見(jiàn)，嚴(yán)重阻斷光線和視野，光照稍微差一點(diǎn)的天氣，屋內(nèi)簡(jiǎn)直就是小黑屋，和開(kāi)發(fā)商所宣傳嚴(yán)重不符。

圖源：業(yè)主

值得一提的是，2019年9月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委官方公眾號(hào)【安居北京】發(fā)布消息，對(duì)全市商品房在售項(xiàng)目開(kāi)展執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)，和悅?cè)A錦等十個(gè)項(xiàng)目因在銷售過(guò)程中存在不實(shí)宣傳、補(bǔ)充協(xié)議中存在不合理?xiàng)l款、樣板間裝修標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際交房標(biāo)準(zhǔn)不符等違規(guī)行為。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委已責(zé)令企業(yè)立即進(jìn)行整改，并對(duì)部分項(xiàng)目暫停網(wǎng)上簽約資格。

另?yè)?jù)業(yè)主反映，一期合同通知2020年12月31日交付，二期合同約定為2021年5月31日，實(shí)際交付時(shí)間延期約3個(gè)月，合同約定期超過(guò)60日，須按日計(jì)算向業(yè)主支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二的違約金，開(kāi)發(fā)商卻以疫情為由，稱延期交房不需賠償損失。“實(shí)際上，延期時(shí)間遠(yuǎn)超政府停工時(shí)間，開(kāi)發(fā)商避談延期賠付并不合理?！?/p>

“一期交房時(shí)消防、道路、綠化、車庫(kù)、地下室、外立面、室內(nèi)窗戶并未完工，此外，還存在單元門(mén)縮水、道路未完工、路面未硬化就鋪磚等問(wèn)題，并不符合交房標(biāo)準(zhǔn)?！北藭r(shí)，一期業(yè)主還提供了一份《待解決問(wèn)題清單》，其中涉及消防、道路、綠化、車庫(kù)等方面的整改內(nèi)容近40項(xiàng)。然而，開(kāi)發(fā)商未積極整改。

“自被告知收房以來(lái)，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商方面的溝通存在斷層，一直未能同步，缺少一個(gè)正式的對(duì)話渠道?！币黄跇I(yè)主不得不通過(guò)人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板呼吁，由主管部門(mén)牽頭搭建開(kāi)發(fā)商與業(yè)主有效溝通渠道，開(kāi)發(fā)商正視業(yè)主提出的問(wèn)題并拿出業(yè)主認(rèn)可的解決方案，由主管部門(mén)督促開(kāi)發(fā)商整改落實(shí)到位。

二期交付后，仍存在與開(kāi)發(fā)商溝通不暢的問(wèn)題。其中，一位業(yè)主通過(guò)人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板反映，客廳承重墻、廚房承重墻、臥室承重墻嚴(yán)重歪斜，客廳房梁傾斜，在整改過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商把客廳和廚房墻面開(kāi)鑿，已漏出鋼筋，還需要打石膏修補(bǔ)等問(wèn)題。

圖源：人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板

對(duì)此，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)回復(fù)稱，第1、2、3條問(wèn)題實(shí)際情況為戶內(nèi)局部混凝土面脹模、維修過(guò)程中局部位置少量露筋，依據(jù)《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50204-2015）表8.1.2條判定屬于現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)外觀質(zhì)量缺陷的一般缺陷，已協(xié)調(diào)建設(shè)單位進(jìn)行維修處理。

目前，聯(lián)合開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為常態(tài)，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)聯(lián)合開(kāi)發(fā)可以分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，減少資金壓力，同時(shí)，不少業(yè)主也表示，當(dāng)時(shí)看到和悅?cè)A錦為保利發(fā)展、首開(kāi)集團(tuán)、金地集團(tuán)三大品牌房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)，對(duì)交付品質(zhì)充滿信心。不曾想，聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一旦出現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)麻煩事不少。

中國(guó)文化管理協(xié)會(huì)鄉(xiāng)村振興建設(shè)委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)袁帥在接受媒體采訪時(shí)就曾表示，在開(kāi)發(fā)方面，多房企合作尤其是聯(lián)合操盤(pán)的項(xiàng)目中，由于不同房企的開(kāi)發(fā)要求、測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)項(xiàng)目定位的判斷不同，甚至是企業(yè)文化存在差異，都會(huì)不可避免地提高溝通成本、降低合作效率、進(jìn)而拖延項(xiàng)目進(jìn)度，在增加財(cái)務(wù)成本的同時(shí)也平添了風(fēng)險(xiǎn)。而一旦出現(xiàn)問(wèn)題，由于合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及企業(yè)主體較多，在項(xiàng)目后期竣工交房以及物業(yè)等問(wèn)題上可能會(huì)存在責(zé)任界定問(wèn)題。

就業(yè)主反映的上述問(wèn)題，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)向和悅?cè)A錦項(xiàng)目售樓處以及開(kāi)發(fā)公司致電，電話均無(wú)人接聽(tīng)。

中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)將會(huì)對(duì)征集的線索進(jìn)行追蹤報(bào)道，從而維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，督促房企不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，助推房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展，實(shí)現(xiàn)人們對(duì)美好生活的向往。

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