近期，房企分拆旗下物業(yè)板塊赴港上市的熱潮似有“退燒”的跡象。

東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)顯示，截至目前，加上剛登陸港交所的魯商服務(wù)，港股“物業(yè)管理及服務(wù)”板塊已有61家公司，其中2020年以來成功登陸港股的公司就有35家。但從數(shù)量增減情況來看，2020年和2021年赴港上市的物業(yè)板塊企業(yè)數(shù)量分別為18家和13家；截至目前，今年該類企業(yè)數(shù)量只有4家。

看懂App財(cái)經(jīng)評(píng)論員王赤坤對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，無論“退燒”與否，在“房住不炒”和人口老齡化加劇的背景下，物業(yè)已成為房企下一個(gè)競(jìng)爭主戰(zhàn)場(chǎng)，而在行業(yè)內(nèi)并購潮漸退時(shí)，發(fā)力社區(qū)增值服務(wù)正成為物業(yè)公司的戰(zhàn)略重點(diǎn)。

“退燒”或?qū)僬，F(xiàn)象

近幾年，房企紛紛分拆旗下物業(yè)板塊赴港上市，形成了一股熱潮。但是，進(jìn)入2022年，不僅該熱潮開始“退燒”，行業(yè)內(nèi)并購行為似乎也更趨謹(jǐn)慎和理性。有分析指出，“退燒”或?qū)僬?，因?yàn)?020年至2021年有大批物管企業(yè)上市，頭部房企旗下的物業(yè)公司大部分已經(jīng)成功登陸資本市場(chǎng)。

從上市情況來看，2019年至2021年，港股物業(yè)管理及服務(wù)板塊的上市企業(yè)數(shù)量分別為8家、18家、13家，而今年以來僅有金茂服務(wù)、力高健康生活、東原仁知服務(wù)和魯商服務(wù)4家物業(yè)公司登陸港交所。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前還有包括龍湖智創(chuàng)生活、萬物云、潤華智慧健康等7家物管企業(yè)正在候場(chǎng)港股IPO。

二級(jí)市場(chǎng)中，相關(guān)板塊表現(xiàn)也并不理想，截至7月11日，按后復(fù)權(quán)計(jì)算，61家港股上市物業(yè)管理公司中僅有13家年內(nèi)股價(jià)上漲，占比剛過兩成。此外，截至7月8日，恒生物業(yè)服務(wù)及管理板塊指數(shù)（HSPSM）年內(nèi)累計(jì)下跌24.14%。

其實(shí)，自2014年6月份花樣年旗下的物業(yè)管理平臺(tái)彩生活在港交所成功上市，成為我國第一家分拆物業(yè)板塊上市的企業(yè)后，房企分拆物業(yè)板塊上市的步伐就一直沒停過，近幾年更是如此，市場(chǎng)開始意識(shí)到，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)對(duì)于業(yè)主安全感和房產(chǎn)保值升值十分重要。

在“房住不炒”的政策大背景下，近期房地產(chǎn)行業(yè)的賽道邏輯也在發(fā)生改變。山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)正逐步回歸民生屬性，行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段，過去“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的開發(fā)經(jīng)營模式已不可持續(xù)，房企的發(fā)展邏輯也正在發(fā)生改變，多家房企選擇收購物業(yè)公司、拆分物業(yè)板塊上市。

王赤坤在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，各大房地產(chǎn)公司紛紛剝離、分拆物業(yè)板塊，并推動(dòng)其上市，意在建立戰(zhàn)略防線、通過資本市場(chǎng)在經(jīng)營層面進(jìn)行戰(zhàn)略升級(jí)。

但今年以來行業(yè)內(nèi)的并購潮漸退。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年行業(yè)內(nèi)公開披露的并購近20宗，涉及金額約80億元。而根據(jù)安信國際不完全統(tǒng)計(jì)，2021年物管行業(yè)并購超70宗，交易金額超330億元。

東北證券研報(bào)指出，2021年物管行業(yè)并購熱度空前，經(jīng)歷了從“大魚吃小魚”到“大魚吃大魚”的轉(zhuǎn)變。展望未來，物管行業(yè)并購大潮將漸入尾聲。

聚焦社區(qū)增值服務(wù)

中國文化管理協(xié)會(huì)鄉(xiāng)村振興建設(shè)委員會(huì)副秘書長袁帥對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，目前物管行業(yè)仍處于較高速發(fā)展的階段，收購、并購與提升增值服務(wù)收益是物業(yè)公司保持成長性的主要手段。而隨著行業(yè)收購、并購大潮漸褪，物業(yè)公司已將其戰(zhàn)略重點(diǎn)聚焦于增值服務(wù)。

梳理各家上市物業(yè)公司2021年年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，盡管基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍是行業(yè)的營收“壓艙石”，但占比逐步收窄；高盈利增值服務(wù)加速發(fā)展，成為促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的一大利器。東北證券研報(bào)指出，2021年重點(diǎn)物企社區(qū)增值服務(wù)收入平均占比達(dá)到20.2%，同比提升2.9%，已成為業(yè)績重要驅(qū)動(dòng)力。

今年以來成功登陸港交所的4家物業(yè)公司均將提升社區(qū)增值服務(wù)水平作為今后重點(diǎn)發(fā)展方向之一。如剛上市的魯商服務(wù)就表示擬用上市后公司所得資金凈額15%加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)及進(jìn)一步開發(fā)其多元化社區(qū)增值服務(wù)，以進(jìn)一步提升客戶體驗(yàn)及滿意度。

有分析指出，限購政策逐漸有序放寬，疊加房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭焦點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)移至售后配套服務(wù)，有利于物業(yè)服務(wù)板塊回暖。

李鐵崗對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“房住不炒”政策之下，房企更需提高軟性服務(wù)價(jià)值。

王赤坤也對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在行業(yè)紅利消失、行業(yè)競(jìng)爭異常激烈的情況下，單靠運(yùn)營已經(jīng)無力推動(dòng)主營業(yè)務(wù)增長，物業(yè)公司紛紛在戰(zhàn)略層面展開角逐，其中開發(fā)多元化社區(qū)增值服務(wù)是一個(gè)重要方向。（以上來源：證券日?qǐng)?bào) 記者 王僖 新社匯·全媒體矩陣轉(zhuǎn)載發(fā)布）

中國文化管理協(xié)會(huì)鄉(xiāng)村振興建設(shè)委員會(huì)副秘書長袁帥認(rèn)為：物業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)中的高毛利板塊之一，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。物業(yè)管理被普遍稱為房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，近些年物業(yè)行業(yè)對(duì)并購保持熱衷，是在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍是物企營收主要來源的當(dāng)下，管理規(guī)模是影響企業(yè)收益的重要指標(biāo)，而增加在管面積的最直接方式就是收并購。另外一個(gè)原因就是當(dāng)前，行業(yè)的市場(chǎng)格局仍較為分散且競(jìng)爭較大，擴(kuò)規(guī)模、提高市場(chǎng)占有率，仍是物企重要的訴求之一，其中，收并購是企業(yè)快速提高管理規(guī)模的重要方式。

目前整個(gè)物管行業(yè)仍處于較為高速發(fā)展的階段，在政策利好、技術(shù)迭代、人們普遍追求美好生活和消費(fèi)升級(jí)的時(shí)代大背景下，物業(yè)服務(wù)行業(yè)將迎來新的發(fā)展機(jī)遇期。但同時(shí)物企在并購擴(kuò)張時(shí)也要預(yù)防隨之而來，表面規(guī)模上的做大做強(qiáng)，實(shí)質(zhì)大而不強(qiáng)，在以服務(wù)為硬核的新商業(yè)模式上創(chuàng)新方面要深下功夫。物企要加強(qiáng)對(duì)增值服務(wù)的重視，收并購要縱向拓展至多元化服務(wù)領(lǐng)域以及專業(yè)化服務(wù)領(lǐng)域，物企在通過收并購實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，將并購范圍可延伸到多元業(yè)態(tài)，來與自身業(yè)態(tài)布局產(chǎn)生協(xié)同，特別是在一些文化教育、康養(yǎng)服務(wù)、銀發(fā)經(jīng)濟(jì)、社區(qū)金融、社區(qū)團(tuán)購、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、托育、智慧停車等領(lǐng)域正在積累新的增值服務(wù)，毛利率水平較高，是有利于物業(yè)效益增長的。

對(duì)“人”的服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直以來關(guān)注的重點(diǎn)，隨著城市建設(shè)的發(fā)展、科學(xué)技術(shù)的變革、人們生活水平的提高，物業(yè)管理行業(yè)正處于高速變革的時(shí)期，物業(yè)管理行業(yè)早已突破社區(qū)服務(wù)的范疇，在內(nèi)涵和外延上有了更為豐富的內(nèi)容，甚至演變?yōu)榉?wù)社會(huì)基層治理的一個(gè)實(shí)踐單元。

物業(yè)正在順應(yīng)時(shí)代要求，不斷拓展新的業(yè)務(wù)邊界，從服務(wù)“小社區(qū)”起步，到探索城市“大物業(yè)”，全生命周期服務(wù)逐漸成為升級(jí)主流，新時(shí)期的物業(yè)呈現(xiàn)：新科技、新服務(wù)、新生態(tài)、新價(jià)值的“四新”發(fā)展路徑。

新科技：提升企業(yè)運(yùn)營管理效率 ，做到服務(wù)個(gè)性化，引入數(shù)字信息技術(shù)和算法系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)更為高效，精準(zhǔn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)服務(wù)，讓數(shù)字技術(shù)賦能物業(yè)管理，降本增效的同時(shí)升華服務(wù)體驗(yàn)。

新服務(wù)：以人為本，愈發(fā)注重綜合性、高素質(zhì)人才的培養(yǎng)，人才是行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)化的根本源動(dòng)力，擁有人才才能做新增值服務(wù)，做寬業(yè)務(wù)市場(chǎng)。

新生態(tài)：圍繞業(yè)主、圍繞商業(yè)和城市居民，打造多元的生活和商業(yè)合作模式，如社區(qū)新零售、社區(qū)電商、銀發(fā)經(jīng)濟(jì)、親子教育等。

新價(jià)值：把社區(qū)增值服務(wù)常規(guī)化，在提升居民資產(chǎn)價(jià)值、社區(qū)人文價(jià)值的同時(shí)，增強(qiáng)幸福指數(shù)，精神價(jià)值。

十四五是鄉(xiāng)村振興時(shí)期，以城帶鄉(xiāng)，消費(fèi)幫扶，村城聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，社區(qū)將是排頭兵，更加是中流砥柱，而這同時(shí)給予了物業(yè)新的服務(wù)和市場(chǎng)機(jī)遇。“鄉(xiāng)里產(chǎn)，城市買，物業(yè)營！”從田間地頭到百姓餐桌，打通農(nóng)產(chǎn)品上行“最后一公里”，暢通“腸梗阻”推動(dòng)消費(fèi)幫扶提質(zhì)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)共同富裕。發(fā)揮物業(yè)在社區(qū)的中堅(jiān)服務(wù)力量和綜合優(yōu)勢(shì)，打通社區(qū)線上線下聯(lián)系，以數(shù)據(jù)化驅(qū)動(dòng)用戶精細(xì)化運(yùn)營，加強(qiáng)業(yè)主與社區(qū)，社區(qū)與農(nóng)產(chǎn)品源產(chǎn)地，社區(qū)居民與種養(yǎng)殖農(nóng)民的信任關(guān)系，打造便捷的消費(fèi)體驗(yàn)，形成社區(qū)消費(fèi)生態(tài)閉環(huán)，持續(xù)打造流量池，形成訂單農(nóng)業(yè)，讓鄉(xiāng)村地區(qū)的產(chǎn)品真正在村城體系間流動(dòng)起來，打造高效暢通的村城間產(chǎn)品供應(yīng)鏈，實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品從田間到餐桌的市場(chǎng)經(jīng)營性的全鏈條聯(lián)動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的良性增長。

鄉(xiāng)村振興新征程時(shí)期，推動(dòng)城鄉(xiāng)融合發(fā)展促進(jìn)共同富裕，以空間融合為模式、以產(chǎn)業(yè)融合為基礎(chǔ)、以要素融合為動(dòng)力、以治理融合為支撐、以制度融合為保障、以技術(shù)融合為載體，全面激活鄉(xiāng)村社會(huì)的內(nèi)生動(dòng)力和外延張力。

以推動(dòng)城鄉(xiāng)融合為重點(diǎn)促進(jìn)鄉(xiāng)村振興，實(shí)現(xiàn)共同富裕，根本目的是讓城市和農(nóng)村這兩個(gè)差異性地域空間，發(fā)展為交錯(cuò)相融、功能互補(bǔ)、利益協(xié)調(diào)、和諧共生的地域共同體。

在新發(fā)展階段推動(dòng)城鄉(xiāng)融合走向深入進(jìn)而促進(jìn)實(shí)現(xiàn)共同富裕，關(guān)鍵在于抓住導(dǎo)致城鄉(xiāng)分割、阻礙城鄉(xiāng)要素雙向流動(dòng)和統(tǒng)一市場(chǎng)形成的主要制約因素，著力破解城鄉(xiāng)要素配置不合理、城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)供給不充足、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式不多元、農(nóng)民收入增長態(tài)勢(shì)不穩(wěn)固等突出問題。

城鄉(xiāng)更新融合發(fā)展是拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的一個(gè)強(qiáng)勁動(dòng)力，是釋放市場(chǎng)活力的必要舉措，也是國家現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。建立城鄉(xiāng)更新融合發(fā)展機(jī)制和市場(chǎng)服務(wù)體系是實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興和共同富裕目標(biāo)的重要保障，要堅(jiān)持走好跨域聯(lián)動(dòng)、以城帶鄉(xiāng)，企村幫扶、以需促產(chǎn)，品牌興業(yè)、融合發(fā)展的路子。

社區(qū)經(jīng)濟(jì)是以更好地滿???群眾對(duì)美好?活的向往為宗旨，以社區(qū)居?為服務(wù)對(duì)象，以增強(qiáng)社區(qū)商業(yè)服務(wù)供給為?標(biāo)，融合購物、餐飲、健康、教育、便利、創(chuàng)業(yè)、低碳等相關(guān)??服務(wù)類產(chǎn)業(yè)于 ?體，在 5 分鐘、10 分鐘、15 分鐘?活圈內(nèi)呈現(xiàn)的?種商業(yè)消費(fèi)形態(tài)。

同時(shí)，中國40%到60％的城市商業(yè)消費(fèi)及?般性商業(yè)活動(dòng)在社區(qū)完成，尤其集中在餐飲、個(gè)?及家庭服務(wù)等領(lǐng)域。因此，在商業(yè)布局??，各?、中城市的政府已把注意?從市區(qū)轉(zhuǎn)向了建設(shè)社區(qū)商業(yè)，隨著城市居?的消費(fèi)階層的升級(jí)換代，為社區(qū)商業(yè)制造了巨?的市場(chǎng)需求和發(fā)展空間。

社區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展近年來獲得國家政策的大力?持。特別在當(dāng)前抗擊新冠疫情、強(qiáng)調(diào)促進(jìn)內(nèi)需、構(gòu)建雙循環(huán)新發(fā)展格局的?背景下，國家政府各層?從2020年開始相繼出臺(tái)了多項(xiàng)政策，大力?持社區(qū)商業(yè)及新業(yè)態(tài)、新模式引領(lǐng)新型消費(fèi)的社區(qū)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展。相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，中國社區(qū)經(jīng)濟(jì)的社區(qū)商業(yè)消費(fèi)規(guī)模2020年已達(dá)10萬億，預(yù)計(jì)2025年將達(dá)到20萬億，?臨巨?的市場(chǎng)成?空間。

在數(shù)字經(jīng)濟(jì)大潮下，通過推動(dòng)城鄉(xiāng)融合發(fā)展促進(jìn)共同富裕機(jī)制，讓鄉(xiāng)村振興和數(shù)字經(jīng)濟(jì)的結(jié)合，我認(rèn)為一項(xiàng)重大的意義是賦予了原始鄉(xiāng)村新征程時(shí)期“云村民”的新生意義，鄉(xiāng)村振興一定是千村千面，鄉(xiāng)村振興是“保護(hù)”而非破建。

無可厚非，數(shù)字化將成為一種鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)振興的產(chǎn)業(yè)模式與路徑。要認(rèn)知和定義“云村民”，就要先了解，什么是村民。村民，也就是鄉(xiāng)村的百姓，在《現(xiàn)代漢語辭典》的解釋：村民是“鄉(xiāng)村居民”，是"固定住在某一地方 的人”，村民是鄉(xiāng)村建設(shè)的參與者和最終受益者基于此，我認(rèn)為可以給“云村民”做如下定義，是“活動(dòng)在第五維數(shù)字經(jīng)濟(jì)空間的鄉(xiāng)村新居民”，是數(shù)字經(jīng)濟(jì)浪潮下鄉(xiāng)村振興新征程時(shí)期鄉(xiāng)村建設(shè)發(fā)展所帶來的“村民新形態(tài)”?！?/p>

“云村民”村民新形態(tài)”中的“新”，我認(rèn)為體現(xiàn)在四個(gè)維度：

認(rèn)知形式上“新”：文化；

參與方式上“新”：云上；

受益呈現(xiàn)上“新”：雙線；

價(jià)值傳承上“新”：共生。

“云村民”是鄉(xiāng)愁、鄉(xiāng)味的情感寄托，是通過數(shù)字信息技術(shù)在第五維數(shù)字經(jīng)濟(jì)空間形成的“本土原生村民、尋根兒村民與城鎮(zhèn)化新生代社區(qū)村民”的云端聚合，也將是城鄉(xiāng)更新融合發(fā)展在數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)空維度內(nèi)“社區(qū)元宇宙”中新生“數(shù)字人群”。

隨著以互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈、AR/VR等為核心的綜合性產(chǎn)業(yè)元宇宙正在火熱展開，元宇宙絕不能成為空談的概念，要?jiǎng)?wù)必結(jié)合實(shí)際，以真實(shí)落地和應(yīng)用為核心，我們有理由相信，社區(qū)元宇宙就是當(dāng)前最佳的應(yīng)用落地場(chǎng)景之一。

經(jīng)過2021年到現(xiàn)在的發(fā)展，全球產(chǎn)業(yè)界已取得新共識(shí)——元宇宙的興起代表著互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)正式進(jìn)?3.0時(shí)代：1.0時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)鏈接世界；2.0時(shí)代，物聯(lián)網(wǎng)改變世界；3.0時(shí)代，元宇宙體驗(yàn)世界！

未來30年，元宇宙為代表的互聯(lián)網(wǎng)3.0時(shí)代將獲得充分的發(fā)展，作為新興產(chǎn)業(yè)，既需要政府政策的???持，更需要產(chǎn)業(yè)界同仁的共同努?，需要共同探索元宇宙的技術(shù)創(chuàng)新路徑、產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑、商業(yè)模式創(chuàng)新路徑乃?投融資創(chuàng)新的合?匯集?向，以期實(shí)現(xiàn)元宇宙產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成?創(chuàng)新突破。

?幕已啟，業(yè)界對(duì)于元宇宙的發(fā)展和實(shí)踐都還處于摸索階段，如何把握好產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)更好地參與元宇宙的發(fā)展，是擺在每個(gè)有志于此的產(chǎn)業(yè)參與者?前的共同課題。同時(shí)，元宇宙的發(fā)展涉及的具體經(jīng)濟(jì)場(chǎng)景眾多，其中，中國社區(qū)元宇宙的發(fā)展必將是?個(gè)巨?的創(chuàng)新實(shí)踐場(chǎng)景，是價(jià)值?萬億級(jí)市場(chǎng)空間的重?市場(chǎng)機(jī)遇領(lǐng)域。