吳亞軍交棒，龍湖向“百年老店”躍進
雷達財經(jīng)出品 文|蘇紅 編|深海
龍湖集團完成了向百年老店進軍的關(guān)鍵一躍。
10月28日，龍湖集團在港交所公告，公司CEO陳序平升任董事長，人力資源總經(jīng)理沈鷹擔任執(zhí)行董事，原董事長吳亞軍因年齡及身體原因，卸任董事長，同時獲任公司戰(zhàn)略發(fā)展顧問，副董事長邵明曉從執(zhí)行董事調(diào)任為非執(zhí)行董事。
陳序平是位 "80" 后，碩士畢業(yè)于清華大學土木工程專業(yè)，是龍湖集團2008 屆“ 仕官生” ，在龍湖歷任了工程經(jīng)理、項目總、工程總、COO和CEO等多個職位。
在當前的地產(chǎn)形勢下，吳亞軍的交棒，引發(fā)了一些市場猜想。但在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，地產(chǎn)創(chuàng)一代交班，是企業(yè)面向未來極為重要的一步。吳亞軍在退休后仍擔任顧問，可以將陳序平扶上馬并送一程。一旦平穩(wěn)過渡完成，龍湖集團在相當長的時間內(nèi)將迎來平穩(wěn)發(fā)展。
雷達財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，龍湖此時的整體形勢較為樂觀。銷售方面，自7月以來，龍湖集團已連續(xù)三個月實現(xiàn)月度銷售業(yè)績的持續(xù)回升；償債能力方面，公司現(xiàn)金短債比4.07，預計現(xiàn)金流將達到800億元左右，且公司融資成本低于4%，年內(nèi)已無償債壓力；土儲方面，9月底至今，龍湖在第三輪集中土拍中共摘得11幅地塊，累計投入超100億元，年內(nèi)合計權(quán)益地價達到222億元。
龍湖集團的穩(wěn)健，獲得了海通證券、花旗銀行等多家機構(gòu)認可，并給予“買入”評級。
在二級市場上，龍湖集團在11月1日和11月2日兩個交易日的表現(xiàn)極為亮眼，股價合計大漲28.6%。
一場籌謀三年的“交棒”
“過去三年，我一直在安排能夠接我班的人，接任董事長的人選?！?0月30日晚間，吳亞軍在龍湖集團投資者會上表示。
作為龍湖集團創(chuàng)始人，吳亞軍一手將這家曾經(jīng)的重慶地方房企，帶入了《財富》世界500強。
然而，多年高強度的工作，也讓吳亞軍的身體不堪重負。
“過去幾年我的心臟一直心律過快，最近，我出現(xiàn)了心悸。”吳亞軍透露，自己還受糖尿病困擾，眼睛也即將迎來第二次手術(shù)。
身體的不適，疊加其他因素，讓吳亞軍產(chǎn)生了“交棒”的想法，但究竟交給誰，怎么交，吳亞軍最初并不確定。
2019年，吳亞軍訪問美的，何享健交棒方洪波的案例，讓吳亞軍眼前一亮。
作為美的集團創(chuàng)始人，何享健并沒有選擇已成年的兒子，而是由職業(yè)經(jīng)理人方洪波接任美的集團董事長。
而方洪波也沒有辜負何享健的厚望。自2012年接任美的集團董事長后，方洪波將營收千億的美的集團，一路帶上1500億、2000億、3000億的臺階……其中，美的集團2021年營收為3434億，是格力電器的1.81倍，海爾智家的1.5倍。
確定交班給職業(yè)經(jīng)理人后，吳亞軍開始在龍湖內(nèi)部積極尋找接班人，陳序平獲得了吳亞軍的青睞。
圖注：龍湖新任董事長陳序平
相關(guān)資料顯示，陳序平本碩均就讀于清華，畢業(yè)后即進入龍湖工作，從一線做起，歷任多個崗位。另據(jù)天眼查資料，陳序平曾在多達103家公司任職高管。
“方向感很好，企業(yè)文化上的認同也讓我安心。此外，企業(yè)家精神、生意邏輯、組織能力，再到駕馭大系統(tǒng)的能力，都沒有問題?！睋?jù)吳亞軍透露，早在十幾年前，自己即關(guān)注到陳序平，一路看著他成長起來，
在吳亞軍的力挺下，陳序平先后擔任龍湖集團CEO、董事長。
卸任董事長的吳亞軍并非完全不管，接下來，吳亞軍將以顧問形式，和龍湖多位老將一起，為龍湖發(fā)展“保駕護航”。
留下的家底極為豐厚
在地產(chǎn)行業(yè)不景氣的當下，吳亞軍辭任董事長的消息傳出后，引發(fā)了廣泛關(guān)注，甚至有聲音認為龍湖不行了，吳亞軍卸任龍湖董事長，是為了“金蟬脫殼”。
吳亞軍用行動進行了辟謠。據(jù)龍湖集團公告，10月31日，吳亞軍家族控制的Charm Talent International Limited（下稱“Charm Talent”）增持龍湖集團股票300萬股，合計投入資金2859萬港元。同日，Charm Talent 還在公開市場買入2027年到期的2.5億美元3.375%優(yōu)先票據(jù)本金500萬美元。
11月1日，Charm Talent 在公開市場增持300萬股公司股份，平均價格約為每股10.48港元，并買入本金280萬美元之公司發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)。
11月2日，Charm Talent 在公開市場增持100萬股公司股份，平均價格約為每股11.27港元，并買入本金500萬美元之公司發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)。
11月3日，Charm Talent 于公開市場買入本金共520萬美元之公司發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)。
而作為國內(nèi)最穩(wěn)健的民營房企之一，龍湖不僅沒有不行了，反而銷售出現(xiàn)了正增長。
10月11日，龍湖集團公告稱，公司9月銷售額為192.2億元。在此基礎(chǔ)上，龍湖集團三季度累計銷售額達到597.5億元，同比實現(xiàn)正向增長。
在償債能力方面，截至今年上半年末，龍湖集團連續(xù)六年保持“三道紅線”綠檔，其中現(xiàn)金短債比達4.07，平均融資成本為3.99%。
10月31日，龍湖集團還提前償還了另一筆2023年到期的部分銀團貸款51億港元，合計還款85.5億港元；11月1日，龍湖集團發(fā)布公告稱，已向銀團貸款代理行發(fā)出提前償還2023年到期之部分銀團貸款34.5億港元的不可撤銷通知，大多數(shù)參貸行同意之后，公司將即時還款。
龍湖集團CFO趙軼在近日的投資者會上還透露，準備資金贖回明年到期的美元債，如不出意外，明年在海外沒有任何債務(wù)到期。趙軼預計，龍湖年底的現(xiàn)金流將達到800億元左右，凈負債率將穩(wěn)中有減。
在房企的“命根子”土儲方面， 2022年年初至今，龍湖共獲取25塊地，在北京、上海、合肥、西安等高能級城市均有斬獲，合計權(quán)益地價達到222億元。
同花順iFind數(shù)據(jù)顯示，吳亞軍給陳序平留下的家底極為豐厚。截至上半年末，龍湖集團總資產(chǎn)達8890.28億元，歸屬于股東的權(quán)益達1237.56億元。
機構(gòu)看好龍湖集團未來
站在吳亞軍肩膀上的陳序平，在10月30日的見面會上，透露了龍湖集團的新目標。
陳序平提出，未來龍湖的兩大重點分別是城市聚焦和航道聚焦。
在城市聚焦方面，龍湖集團梳理出20個重點城市、14個機會城市和34個階段性不會再投入的城市。
“十年之后，我們地產(chǎn)之外的經(jīng)營性收入目標是要做到1000億?！?nbsp;陳序平透露，未來龍湖的目標是商業(yè)、租賃住房、空間服務(wù)、智慧營造這些經(jīng)營性航道能夠產(chǎn)生的利潤占比要過半，收入占整個集團的30%。
對于陳序平時代的龍湖集團，嚴躍進表示看好。“陳序平年富力強，有吳亞軍等老將護航，加上龍湖較好的基礎(chǔ)，在陳序平帶領(lǐng)下，龍湖有望再上臺階?！彼硎?。
招銀國際分析師認為，陳旭平接任董事長，是龍湖集團發(fā)展史上的一個里程碑。在以陳序平為首的穩(wěn)定和充滿活力的管理團隊的領(lǐng)導下，加下銷售回歸正增長和融資渠道可能進一步打開，龍湖集團很可能成為少數(shù)幾家能夠度過這輪下行周期的民營房企。
海通證券認為，龍湖集團新管理層接班，意味著逐步走出家族化色彩，邁向機構(gòu)化道路。基于第三季度銷售額同比轉(zhuǎn)正，投資性物業(yè)租金收入貢獻突出； 拿地積極運營穩(wěn)健，年內(nèi)無償債壓力，維持買入評級。
花旗銀行認為，董事長的變更是向職業(yè)化管理的轉(zhuǎn)變（類似于美的），盡管環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，龍湖自上市以來致力于機構(gòu)化的努力（內(nèi)部領(lǐng)導力發(fā)展計劃、職業(yè)CEO任命、合伙人激勵計劃等）和銀行的支持下，具有戰(zhàn)略連續(xù)性……此外，龍湖集團經(jīng)營性收入增長約30-40%，貢獻利潤的25%，估值具有吸引力，維持買入評級。
二級市場表現(xiàn)方面，龍湖集團在11月1日和11月2日兩個交易日股價大幅上漲。其中，11月1日股價大漲8.2%，11月2日再度大漲18.85%。
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