我愛你，所以房產(chǎn)愿意為你加名:談?wù)劮慨a(chǎn)加名的各種法律風(fēng)險(xiǎn)
學(xué)習(xí)法律，共同成長，感悟人生，更懂生活
愛情是人世間最美好的情感，沒有經(jīng)歷過愛情的人生是不完整的。
于千萬人之中，于無涯的時(shí)光里，沒有早一步，也沒有晚一步，恰好遇見你所要遇見的人。從此，在紛繁的世界里，你不再煢煢孑立；從此，在滾滾紅塵中，有人和你作伴。
輕顰回眸，淺笑流年，流星璀璨，滄海桑田，于是，你有了牽絆，有了責(zé)任，你也有了溫暖，有了陽光。
只要你真心拿愛與我回應(yīng)，什么都愿意什么都愿意
為你，我什么都愿意，什么都愿意
——王菲《我愿意為你》
所以，我愛你，房產(chǎn)愿意加你名字，這對于相愛的兩個(gè)人來說，并不算什么事。
然而，愛情是有保質(zhì)期的，當(dāng)愛情不再，兩個(gè)人沒辦法繼續(xù)，房產(chǎn)加名就會(huì)產(chǎn)生各種各樣的法律風(fēng)險(xiǎn)，甚至導(dǎo)致出現(xiàn)糾紛，這樣的案例，我們團(tuán)隊(duì)-廣州王幼柏律師團(tuán)隊(duì)處理過不少。
那么，房產(chǎn)加名到底有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？下面，本律師詳細(xì)給各位講講：
一、一方婚前房產(chǎn)，在雙方結(jié)婚前加另一方名字，這三個(gè)問題你必須注意
為了解決這個(gè)問題，我們先來看看關(guān)于婚前買房登記在一人名下，婚姻法是怎么規(guī)定的：
①A婚前用個(gè)人財(cái)產(chǎn)全款買房，并登記在自己名下，該房產(chǎn)屬于A的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn);
②A婚前付首付買房，并登記在自己名下，如果婚前還完貸款的，該房產(chǎn)依然屬于A的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn);如婚前未還完貸款的，婚后繼續(xù)還款部分，不管是誰還貸，都屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如A和B離婚，A應(yīng)當(dāng)將婚后還款部分及其對應(yīng)增值部分補(bǔ)償給B；
③ A、B婚前共同出資買房，但是只登記在A一方名下，此時(shí)分四種情況：一是如果B可以證明其出資份額，并且可以證明是以結(jié)婚或共同生活為目的而購買，如果沒有結(jié)婚而分手，一般按照出資比例分割；二是如果B可以證明其出資份額，并且可以證明是以結(jié)婚或共同生活為目的而購買，如果是結(jié)婚以后離婚，一般按照共同共有處理，分割時(shí)會(huì)對出資多的一方適當(dāng)傾斜；三是如果B可以證明其出資份額，但是不能證明是以結(jié)婚或共同生活為目的而購買，不管雙方結(jié)婚與否，該出資一般認(rèn)定為B對A的贈(zèng)與，從而認(rèn)定該房產(chǎn)是A的個(gè)人財(cái)產(chǎn)；四是如果B不能證明其有出資，該房產(chǎn)會(huì)認(rèn)定為是A的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
那么問題來啦：
1、如果你是男方，女朋友要求你婚前房產(chǎn)加她名字，不加，擔(dān)心傷害感情，加呢，又擔(dān)心某一天分手了，房產(chǎn)變成共同的，所以挺煩惱的，那到底應(yīng)該怎么做比較好？
解決方法：婚前財(cái)產(chǎn)公證或事先協(xié)議。
具體操作步驟：雙方先到公證處辦理贈(zèng)與公證書或者兩個(gè)人自行簽訂協(xié)議，一方贈(zèng)與另一方房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)（共同共有或者按份共有），但切記該房產(chǎn)贈(zèng)與要附結(jié)婚為成就條件。
這樣處理的好處在于，一是可以照顧到女朋友的情緒，又可以防范如果雙方最終沒有結(jié)婚，房產(chǎn)變成兩個(gè)人的。因?yàn)榉慨a(chǎn)加名（贈(zèng)與）附加了結(jié)婚的條件，如果女方不和你結(jié)婚，那無需擔(dān)心，贈(zèng)與的條件不成就，房產(chǎn)還是你一個(gè)人的。
有些朋友認(rèn)為這樣做很難為情，但你想想，既然女方都提出了房產(chǎn)加名的要求，你這樣要求并不過分，因?yàn)樵趷鄣某兄Z前加上一份法律保護(hù)會(huì)更加牢固。萬一雙方真的分手了而發(fā)生糾紛，也能夠及時(shí)找出證據(jù)來證明，并且，事先預(yù)防也更有利于避免日后發(fā)生糾紛。
2、如果你是女方，男朋友婚前房產(chǎn)不加你名字，你沒有安全感，加名字，又擔(dān)心他有顧慮，那怎么解決這個(gè)問題好？
解決方法和具體步驟和1是一樣的，即：婚前財(cái)產(chǎn)公證或事先協(xié)議。
因?yàn)槲蚁嘈拍悴皇菫榱素潏D錢財(cái)和男方在一起，你的真實(shí)目的還是想和男方結(jié)婚，給自己一個(gè)安全感。那么，房產(chǎn)加名附加結(jié)婚為條件，也正是你想要的，如果萬一你們沒有走進(jìn)婚姻的殿堂，我想你也不會(huì)要?jiǎng)e人的房產(chǎn)。
但有一點(diǎn)還是需要提醒女性朋友記?。喝绻蟹椒慨a(chǎn)不加你名字，但想把房產(chǎn)贈(zèng)與給你,你不要一高興，就認(rèn)為簽訂一個(gè)協(xié)議就有效了。殊不知，黑字白字的協(xié)議也會(huì)騙人的。因?yàn)閰f(xié)議沒有公證，房產(chǎn)又沒有加你名字，男方可以隨時(shí)撤銷的。所以解決的方法就是，男方說把房產(chǎn)給你一半，你不要激動(dòng)，最好盡快叫上男朋友去公證處辦理協(xié)議公證，協(xié)議一旦公證，男方就不能行使撤銷權(quán)了。
3、有貸款房產(chǎn)婚前加名，除了需要注意以上問題以外，還需要注意以下兩個(gè)問題：一是因?yàn)榉慨a(chǎn)有貸款，加名也要經(jīng)過銀行同意，即銀行要增加借款人，修改抵押借款合同，辦理抵押變更手續(xù)，一般銀行都有規(guī)定：房貸沒有還完是不能加名的。假如說有銀行同意辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，房產(chǎn)加了另一半的名字，那么房子就是共同財(cái)產(chǎn)，房貸也就成了共同債務(wù)；二是如果銀行不同意在房貸沒有還完前加名，為了保障雙方利益和需要，去公證處辦理贈(zèng)與公證也可以解決貸款房產(chǎn)婚前加名的問題，一旦辦理公證，就不能撤銷。
二、一方婚前房產(chǎn)，在雙方結(jié)婚后加另一方名字，這六個(gè)問題你必須注意
1、一方婚前全款買房登記在自己名下，婚后加上另一方的名字，房產(chǎn)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，加名視為贈(zèng)與。
2、一方婚前貸款買房并登記在自己名下，婚后共同還款，還款結(jié)束后加上另一方名字的，也視為贈(zèng)與。
3、按照《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，一旦經(jīng)依法登記，就會(huì)發(fā)生效力。所以，婚前房產(chǎn)經(jīng)過產(chǎn)權(quán)變更，就會(huì)成為夫妻雙方的共有財(cái)產(chǎn)。
4、一方婚前房產(chǎn)，在雙方結(jié)婚后加另一方名字，如果離婚，該房產(chǎn)是不是就要平分？
目前關(guān)于這個(gè)問題，法院在司法實(shí)踐中存在不同的審判觀點(diǎn)，也就出現(xiàn)了不同的審理結(jié)果。
有的法院直接以房產(chǎn)登記為依據(jù)，既然登記為共同共有，就判決雙方平分。
有的法院則會(huì)根據(jù)房屋來源、雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間長短以及雙方對該房屋所作貢獻(xiàn)大小等因素，進(jìn)行傾斜分割，并非夫妻雙方一人一半。
個(gè)人認(rèn)為后一種觀點(diǎn)較為妥當(dāng)，既能保證出資人的利益，也充分考慮了男女雙方的感情投入，合情合理，更能說服人心。
5、前面已說到，無貸房產(chǎn)婚后加名，房產(chǎn)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，所以以下幾個(gè)問題，各位朋友要特別注意：
?①作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)方需要考慮清楚，你們的婚姻是否穩(wěn)定，對方加名的意圖是什么，你是否可以承受萬一離婚，因?yàn)榉慨a(chǎn)加名需要分給對方一半或者部分補(bǔ)償?shù)膿p失。如果你認(rèn)為這些都不是問題，那雙方只需要持結(jié)婚證、身份證、房產(chǎn)證，到房管局辦事大廳填寫一份雙方共同擁有該房產(chǎn)的申請，就可以辦理房產(chǎn)證增加共有人的業(yè)務(wù)。要繳納的費(fèi)用包含配圖費(fèi)、登記費(fèi)等。辦完房子產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)后，一方婚前買的房子，就成為了夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
②如果你是非產(chǎn)權(quán)方，你要求對方在其無貸房產(chǎn)加上你的名字，你就不要僅僅和對方簽訂一個(gè)協(xié)議就了事，因?yàn)楹炗唴f(xié)議是沒有保障的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第六條規(guī)定：婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈(zèng)與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。所以，如果對方愿意房產(chǎn)加你名字，最好的方法是，盡快督促對方和你去房管局辦理房產(chǎn)加名手續(xù)，一旦加名，對方就不能行使撤銷權(quán)；如果對方不愿意去房管局，也可以去公證處辦理贈(zèng)與公證，辦理了公證以后，對方也不能撤銷贈(zèng)與。
6、有貸款房產(chǎn)婚后加名，前面已經(jīng)說到，一般銀行是不會(huì)同意的。假如說有銀行同意辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，房產(chǎn)加了另一半的名字，那么房子就是共同財(cái)產(chǎn)，房貸也就成了共同債務(wù)。
如果銀行不同意加名，比較穩(wěn)妥的方法和步驟是：
首先，委托專業(yè)婚姻家事律師寫一份《婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議》，約定該房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雙方簽名按手印即可；
其次，如果你是非產(chǎn)權(quán)方，最保險(xiǎn)的辦法是督促對方和你一起去公證處對《婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議》進(jìn)行公證，一旦協(xié)議公證了，該協(xié)議是不能撤銷的。如果對方不同意和你去辦理公證，最起碼你還有雙方簽訂的《婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議》。
根據(jù)大多數(shù)法院判例，此類型房產(chǎn)，如果婚后雙方簽訂《婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議》，約定該房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，均應(yīng)適用《中華人民共和國婚姻法》第十九條的“約定”，單方不得撤銷。（大家可參考本律師在2017年7月13日發(fā)表的原創(chuàng)文章《律師PK法官，到底誰會(huì)勝出:<婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議>可撤銷嗎？》的觀點(diǎn)）
看完以上關(guān)于房產(chǎn)加名的法律風(fēng)險(xiǎn)解讀，朋友們，如果您愛她（他），您的房產(chǎn)愿意為她（他）加名嗎？
歡迎大家的各抒己見，
如果有更好的想法可以在下方留言，
我們都會(huì)展示出來哦??！
編輯：舒鑫
作者介紹：
王幼柏律師，廣東天穗律師事務(wù)所高級合伙人暨婚姻家事委員會(huì)主任，廣州電視臺婚姻家事團(tuán)隊(duì)首席律師，廣州電視臺多欄目專家評論律師，曾任教大學(xué)《婚姻法》多年，帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)專注于婚姻家事領(lǐng)域的研究和案件代理。
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